خلع ید و تصرف غیر قانونی
تهدید به انتشار فیلم و عکس
شهریور ۸, ۱۴۰۰
اعتراض به رای دادگاه
شهریور ۸, ۱۴۰۰
دعاوی خلع ید به معنی جلوگیری از ادامه تصرف غیر قانونی در هر نوع مال اعم از منقول (مانند خانه، مغازه یا زمین) یا غیر منقول است. قانون گذار در مواد 308 به بعد قانون مدنی تحت عنوان غصب به مقررات راجع به خلع ید پرداخته است. پس به صورت صریح در قوانین حقوقی از واژه خلع ید استفاده نشده و منظور از خلع ید همان غصب است. به جز ماده 43 قانون اجرای مدنی که صراحتاَ به خلع ید مشاعی اشاره دارد. دعوای خلع ید دعوایی مالی و در صورتی که موضوع آن مال غیر منقول باشد ملاک محاسبه هزینه دادرسی ارزش منطقه ای است. دعوای خلع ید به جهت تشابه و نزدیکی با مفاهیمی مثل رفع تصرف عدوانی و تخلیه ید اشتباه گرفته می‌شود.
خلع ید و تصرف غیر قانونی با دسترسی سریع فهرست مطالب
موضوع دعوای خلع ید تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید چیست؟ تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چیست؟ وجود اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانی رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه چگونه است؟ انواع خلع ید اجرای حکم خلع ید چگونه است؟ مدارک مورد نیاز و مزایای گرفتن وکیل در دعوای خلع ید چیست؟شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در دادگاه مطرح کند.
موضوع دعوای خلع ید
دعوای خلع ید شامل سه موضوع است :
1. یک نوع دعوای مالکیت (عین و منفعت) است که در آن مالک ملک تقاضای خاتمه دادن به تصرفات غاصب از ملک خود را دارد و منشا آن غصب است و هیچ گونه قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.
2. تخلیه ید : یک نوع دعوای مالکیت (منفعت) است که در آن خواهان تقاضای خاتمه دادن به ادامه تصرفات خوانده را دارد .تصرفی که برمبنای قرارداد بوده و مدت آن به اتمام رسیده است.
3. تصرف که خود شامل تصرف عدوانی ( ادعایی از سوی متصرف سابق مال غیرمنقول علیه متصرف فعلی بر مال غیرمنقول)ممانعت از حق و مزاحمت می‌شود.
تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید چیست؟
گفتیم که دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح می شود که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و بخواهیم غاصب را از ملک اخراج کنیم. اما اگر بین مالک و شخص متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در آن قرارداد زمان تخلیه ملک معین شده است. اما متصرف یا مستأجر ملک را تخلیه نکند. در این صورت می‌توان علیه او دعوای تخلیه ید مطرح نمود. همینطور ممکن است شخصی به دیگری اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بعد بخواهد اجازه خود را پس بگیرد در اینجا هم باید دعوای تخلیه ید مطرح کند. دعوای خلع ید فقط در مورد اموال غیرمنقول قابل طرح است. اما دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول قابلیت طرح دارد. اگر شخصی درواقع خواهان خلع ید باشد اما در دادخواست خود خواسته خود را تخلیه ید مطرح کند قرار عدم استماع دعوی صادر می‌شود.
تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چیست؟
در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را با ارایه سند رسمی اثبات کند و درواقع اولین اقدام او پس از طرح دعوی اثبات مالکیت است اما در دعوای تصرف عدوانی اثبات مالکیت از سوی خواهان لازم نیست و خواهان فقط باید ثابت کند که سابقه تصرف او نسبت به متصرف فعلی مقدم است و زودتر از او انجام شده است.
وجود اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است. در حالی که هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی را دارند. در خلع ید به موجب ماده یک قانون اجرای احکام مدنی، ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.
رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه چگونه است؟
دعوای خلع ید دعوای حقوقی و در صلاحیت دادگاه است و چون مربوط به مال غیرمنقول می‌باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست حتی اگر تقویم خواسته بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد. (شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی تا 20 میلیون تومان را دارد) دادگاه هم صالح به رسیدگی است که در محل مال غیرمنقول وجود دارد.
یکسری دعاوی هم مرتبط با این دعوا است؛ مثل قلع و قمع، اجرت‌المثل و مطالبه خسارت که همه مالی هستند و باید تقویم (ارزش‌گذاری) شوند، هرچند خواهان آن را علی‌الحساب تقویم (ارزش‌گذاری) کرده باشد. بدین‌ترتیب هزینه دادرسی هر یک از این دعاوی جداگانه محاسبه و گرفته می‌شود. وجود وکیل برای پیگیری پرونده شما در دادگاه به دلیل این که وکلا پیج و خم‌های کارهای اداری و قانونی آن را میداند، برای پیشرفت در مراحل دادگاه بسیار موثر است.
نکته مهمی که باید مدنظر قرار بگیرد آن است که دعاوی مرتبط اگر بعضی در صلاحیت دادگاه و برخی دیگر در صلاحیت شورای حل اختلاف باشند، همه آنها با هم در دادگاه رسیدگی می‌شوند؛ مثل دعاوی که در بالا نام برده شد، اگر همراه با دعوای خلع ید مطرح شود با هم در دادگاه مطرح می‌شوند.
انواع خلع ید
خلع ید غاصبانه:
تصرف هر شخص در ملکش باید قانونی باشد و تا زمانی که این تصرف قانونی باشد مشکلی بروز نخواهد کرد و شخص بنا به حق مالکیتی که در ملکش دارد می تواند به تصرفاتش ادامه دهد. اما مشکلات حقوقی زمانی بروز خواهند کرد که این تصرفات مبنای غاصبانه پیدا کنند. به عبارتی در دعوای خلع ید مالک مدعی می شود که ملک او به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری است و خواهان رفع این تصرف می باشد. اما از آنجا که خواهان ادعایی مطرح کرده، باید مواردی را به اثبات برساند و از آنجا که در دعوای خلع ید غاصبانه قراردادی بین طرفین منعقد نشده است، اثبات این امور نیاز به دلایلی دارد.یکی از این موارد که خواهان باید آن را اثبات نماید، مالکیت او بر ملک است. مالک نیز در قانون کسی شناخته شده است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد و دادگاه این امر را از دفتر املاک استعلام می نماید. بعد از اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد تصرف عدوانی و معلوم شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به صورت غیرقانونی صورت گرفته است، بدون اینکه قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، می توان دعوای خلع ید غاصبانه را طرح کرد.
خلع ید امانی:
در دعوای خلع ید امانی در ابتدا بین طرفین قراردادی و جود داشته که طرفین با توافق بر سر بندهای آن رابطه ای حقوقی را بین خود آغاز نموده اند. این رابطه حقوقی به درستی و در کمال صحت پیش خواهد رفت مگر زمانی که موعد قرارداد به پایان برسد (در صورتی که برای قرارداد موعدی تعیین شده باشد) در این صورت پس از انقضای موعد مالک دیگر الزامی به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجاد شده است، ندارد. اما اگر متصرف باز هم به تصرفات خود ادامه دهد، به عنوان غاصبی شناخته می شود که ملک را به صورت غیر قانونی در تصرف دارد و می توان علیه او دعوای خلع ید امانی مطرح کرد.البته لازم به ذکر است اگر در دعوا برای قرارداد مدتی تعیین نشده باشد، در صورتی می توان علیه متصرف دعوای خلع ید امانی مطرح ساخت که مالک، ملکش را مطالبه کرده باشد و متصرف از آن رفع تصرف نکرده باشد و همچنان به تصرفات خود که از این جا به بعد غاصبانه و غیر قانونی است ادامه دهد.
خلع ید مشاعی:
در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است. بنابراین قانونگذار به طور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد..
در طرح دعاوی خلع ید از ملک مشاع نکات زیر را در نطر داشته باشید :
- در ملک مشاعی طرح دعوی علیه تمامی شرکا ضروری نمی باشد
- دعوی خلع ید باید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاعی طرح شود ، خواه متصرف شریک مشاعی باشد خواه مالکیتی بر ملک مشاعی نداشته باشد.
- در ملک مشاعی طرح دعوی علیه همه متصرفین ضروری نیست
- هرگاه چند نفر خواه دارای مالکیت مشاعی و خواه فاقد آن ملکی را متصرف باشند با توجه به ماده2 قانون آئین دادرسی مدنی این خواهان است که محدوده رسیدگی دادگاه را معلوم می‌کند ولی در این صورت خلع ید از سایر متصرفین نیازمند طرح دعوی جداگانه می باشد.
- طرح دعوی از سوی یک یا چند تن از مالکین مشاعی جهت رسیدگی به دعوی کافی می باشد
ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی بیان می دارد «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد …» ملاحظه می شود قانون گذار در این ماده صدور حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع و به درخواست احد از مالکین مشاعی را پیش بینی کرده است. باید توجه داشت که اگرچه دعوی خلع یدی که از سوی یکی از شرکا طرح شده است قابل استماع است اما در صورت مطالبه اجرت المثل ، تنها به نسبت مالکیت همان یک نفر رای به پرداخت اجرت المثل صادر می گردد .
اجرای حکم خلع ید چگونه است؟
با صدور حکم قطعی (یعنی قابل اجرا) در دعوای خلع ید و ابلاغ آن به خواهان، وی باید اجرای آن را از بخش اجرای احکام مدنی درخواست کند و اجراییه صادر شود. سپس مأمور اجرا یا دادورز اقدام به عملیات اجرایی می کند. بنابراین نحوه اجرای حکم خلع ید همانند سایر احکام مدنی است.
مدارک مورد نیاز و مزایای گرفتن وکیل در دعوای خلع ید چیست؟
مدارک: – تصویر مصدق سند مالکیت (اجباری)
– به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینۀ دادرسی الزامی است.
– استماع شهادت شهود و مطلعین؛
– شماره پرونده استنادی؛
– تحقیقات محلی؛
– درخواست جلب نظر کارشناس؛
– معاینه محلی.
مزایای وکیل گرفتن:
-کاهش مدت زمان طرح دعوی؛
-عدم نیاز به اخذ دستور تخلیه از شورای حل اختلاف توسط مالک؛
-امکان دریافت خسارت و اجرت المثل (اجاره مدت زمانی که از ملک استفاده شده) از متصرف توسط وکیل؛
-توقیف اموال متصرف بعد از محکومیت وی به منظور مطالبه ضررو زیان از سوی وکیل؛
-عدم نیاز به حضور مالک هنگام اجرای حکم خلع ید؛
-امکان استخدام فقط یک نفر وکیل برای شرکای ملکی که مورد تصرف قرار گرفته است.
از آنجا که موضوع خواسته خلع ید بر اساس سند مالکیت رسمی است و منصرف از موضوع ماده ۵۴ قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر است. در صورت طرح دعوا در دادگاه عمومی و قرار عدم صلاحیت به شایستگی کمیسیون رفع تداخلات موضوع ماده ۵۴ قانون رفع موانع تولید قابل نقض است.
دفتر حقوقی حق‌گرا با بیش از یک دهه سابقه درخشان در زمینه حل و فصل دعاوی ملکی ، آماده پاسخگویی به سوالات و در دست گرفتن پرونده حقوقی شما می‌باشد . کافیست با یکی از شعب ما تماس بگیرید.
