معاملات با سند اموال غیر منقول
اعتبار قانونی وصیت نامه دستی
آذر ۱۴, ۱۴۰۳
وکیل تنظیم و نوشتن لایحه دفاعیه
آذر ۱۴, ۱۴۰۳
معاملات با سند اموال غیرمنقول همواره از موضوعات پرحاشیه در نظام حقوقی کشور بوده است که اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را منشا بزرگ فساد دانستند.
اهداف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیرمنقول جلوگیری از نقل و انتقالات غیر رسمی، جلوگیری از نقل و انتقالات مخفیانه اموال غیرمنقول، ایجاد شفافیت در معاملات، حفاظت از حقوق مالکیت است.
اهداف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیرمنقول جلوگیری از نقل و انتقالات غیر رسمی، جلوگیری از نقل و انتقالات مخفیانه اموال غیرمنقول، ایجاد شفافیت در معاملات، حفاظت از حقوق مالکیت است.
فهرست معاملات با سند اموال غیر منقول
اموال غیرمنقول دسته‌بندی اموال غیرمنقول تشخیص اموال غیر منقول در معامله آثار تفکیک اموال منقول و غیرمنقول تفاوت نحوه توقیف اموال تفاوت دادگاه اموال منقول و اموال غیر منقول نحوه ثبت معاملات با سند اموال غیر منقول تفاوت هزینه دادرسی در اموال منقول و اموال غیر منقول مزایای معاملات با سند اموال غیر منقول ثبت معاملات با سند اموال غیر منقول متن قانون معاملات با سند اموال غیر منقولاموال به دو دسته اموال منقول و غیر منقول تقسیم می‌شوند که معیار این تقسیم‌بندی به قدرت جا به جایی اموال است. این اموال در مواردی دارای تفاوت‌های جزئئ هستند.
اموال غیرمنقول، در اصطلاح حقوقی به مالی گفته میشود که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشد. مانند زمین و معدن. اگر در عمل، نقل مالی ممکن شود، اما به موجب این تغییر ویرانی و خرابی عین یا محل آن حاصل گردد، آن را نیز غیرمنقول می‌گویند.
در یک دسته بندی کلی اموال، به مال منقول و غیرمنقول تقسیم میشود. همچنین اموال غیرمنقول، دسته‌ای از اموال هستند که از حیث خرید و فروش و مراجع صالح به رسیدگی دعاوی آن‌ها، قواعد مخصوص به خود را دارند.
اموال در لغت به معنی خواسته، املاک و اسباب، کالا و ثروت و هر چیزی که در تملک کسی باشد، یا در تصرف و ید کسی باشد، گفته میشود. مال عبارت از آن چیزی است که قابل قیمت‌گذاری باشد، منفعت عقلایی داشته و بتواند نیازی مادی یا معنوی را برطرف کند و برای آن، انواع مختلفی را نیز در نظر گرفته است.
اموال غیرمنقول خود به چهار دسته تقسیم می‌شوند:
● اموال غیرمنقول ذاتی
اموال غیرمنقول ذاتی به اموالی گفته میشود که به صورت ذاتی و بدون دخالت انسان غیر قابل انتقال باشد. مانند کوه، زمین، معدن و...
این نقل و انتقال باید به طوری صورت بگیرد که به خود آن مال یا محل آن خرابی وارد نشود. اما از آنجایی که انتقال سنگ‌های معدنی یا کوه سبب تخریب آن‌ها میشود پس جز اموال منقول محسوب نمی‌شوند.
● اموال غیرمنقول به دست انسان
نوع دیگری از اموال وجود دارند که به صورت ذاتی غیرمنقول نیستند اما با انجام اعمالی توسط انسان‌ها به طوری به زمین متصل می‌شوند که نقل و انتقال آن‌ها امکان پذیر نمی‌باشد. مگر اینکه در خود مال یا زمین آن خرابی ایجاد شود. از جمله اموال غیر منقول به واسطه عمل انسان می‌توان به آپارتمان اشاره کرد. همچنین لوله کشی در ساختمان یا نصب پنجره به دیوار، از مثال‌های مال غیر منقول به واسطه عمل انسان هستند.
تفاوت این اموال با اموال غیر منقول ذاتی در این می‌باشد که خاصیت غیر‌قابل انتقال بودن خود را به صورت مصنوعی به دست آورده‌اند و اگر این خاصیت را از دست بدهند در دسته اموال منقول قرار می‌گیرند.
● اموال در حکم غیر منقول
همانطور که اشاره شد، اموال منقول و غیرمنقول انواع مختلفی دارند که یکی از از مهم‌ترین آن‌ها نیز اموال در حکم غیرمنقول می‌باشد. این اموال به راحتی قابل نقل و انتقال هستند اما قانون گذار با در نظر گرفتن ملاحظاتی احکام مربوط به اموال غیرمنقول را در مورد آن‌ها مقرر می‌کند.
مطابق با ماده ۱۷ قانون مدنی در صورت وجود دو شرط برخی از اموال منقول ذاتی در دسته اموال در حکم غیرمنقول قرار می‌گیرند. این دو شرط عبارتند از:
1. اموال ذاتا منقول باشند.
2. از آن‌ها در عمل زراعت و آبیاری استفاده شود.
بنابراین حیوانات و اشیایی که مالک از آن‌ها برای عمل زراعت استفاده می‌کند مانند گاو، ادوات زراعت، تخم و... جزء اموال در حکم غیر منقول می‌باشند. میوه و محصولات کشاورزی، تا زمانی که چیده و یا درو نشده باشند، مال غیر منقول حساب می‌شوند و در صورتی که مقداری از محصولات درخت، چیده یا بخشی از زمین درو شود، همان مقدار محصول چیده یا درو شده، منقول و مقداری که درو و چیده نشده، همچنان، مال غیرمنقول است.
● اموال غیر منقول تبعی
غیر منقول تبعی نیز به اموالی گفته میشود که نمی‌توان آن‌ها را دید و لمس کرد. این اموال شامل برخی از حقوق و دعاوی می‌شوند که در ماده ۱۸ قانون مدنی بیان شده است:
1. حق انتفاع از اشیا غیرمنقول
2. حق ارتفاع نسبت به املاک
3. دعاوی مربوط به اموال غیر منقول مانند دعوای خلع ید
اموال غیرمنقول
اموال غیرمنقول، در اصطلاح حقوقی به مالی گفته میشود که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشد. مانند زمین و معدن. اگر در عمل، نقل مالی ممکن شود، اما به موجب این تغییر ویرانی و خرابی عین یا محل آن حاصل گردد، آن را نیز غیرمنقول می‌گویند.
در یک دسته بندی کلی اموال، به مال منقول و غیرمنقول تقسیم میشود. همچنین اموال غیرمنقول، دسته‌ای از اموال هستند که از حیث خرید و فروش و مراجع صالح به رسیدگی دعاوی آن‌ها، قواعد مخصوص به خود را دارند.
اموال در لغت به معنی خواسته، املاک و اسباب، کالا و ثروت و هر چیزی که در تملک کسی باشد، یا در تصرف و ید کسی باشد، گفته میشود. مال عبارت از آن چیزی است که قابل قیمت‌گذاری باشد، منفعت عقلایی داشته و بتواند نیازی مادی یا معنوی را برطرف کند و برای آن، انواع مختلفی را نیز در نظر گرفته است.
دسته‌بندی اموال غیرمنقول
اموال غیرمنقول خود به چهار دسته تقسیم می‌شوند:
● اموال غیرمنقول ذاتی
اموال غیرمنقول ذاتی به اموالی گفته میشود که به صورت ذاتی و بدون دخالت انسان غیر قابل انتقال باشد. مانند کوه، زمین، معدن و...
این نقل و انتقال باید به طوری صورت بگیرد که به خود آن مال یا محل آن خرابی وارد نشود. اما از آنجایی که انتقال سنگ‌های معدنی یا کوه سبب تخریب آن‌ها میشود پس جز اموال منقول محسوب نمی‌شوند.
● اموال غیرمنقول به دست انسان
نوع دیگری از اموال وجود دارند که به صورت ذاتی غیرمنقول نیستند اما با انجام اعمالی توسط انسان‌ها به طوری به زمین متصل می‌شوند که نقل و انتقال آن‌ها امکان پذیر نمی‌باشد. مگر اینکه در خود مال یا زمین آن خرابی ایجاد شود. از جمله اموال غیر منقول به واسطه عمل انسان می‌توان به آپارتمان اشاره کرد. همچنین لوله کشی در ساختمان یا نصب پنجره به دیوار، از مثال‌های مال غیر منقول به واسطه عمل انسان هستند.
تفاوت این اموال با اموال غیر منقول ذاتی در این می‌باشد که خاصیت غیر‌قابل انتقال بودن خود را به صورت مصنوعی به دست آورده‌اند و اگر این خاصیت را از دست بدهند در دسته اموال منقول قرار می‌گیرند.
● اموال در حکم غیر منقول
همانطور که اشاره شد، اموال منقول و غیرمنقول انواع مختلفی دارند که یکی از از مهم‌ترین آن‌ها نیز اموال در حکم غیرمنقول می‌باشد. این اموال به راحتی قابل نقل و انتقال هستند اما قانون گذار با در نظر گرفتن ملاحظاتی احکام مربوط به اموال غیرمنقول را در مورد آن‌ها مقرر می‌کند.
مطابق با ماده ۱۷ قانون مدنی در صورت وجود دو شرط برخی از اموال منقول ذاتی در دسته اموال در حکم غیرمنقول قرار می‌گیرند. این دو شرط عبارتند از:
1. اموال ذاتا منقول باشند.
2. از آن‌ها در عمل زراعت و آبیاری استفاده شود.
بنابراین حیوانات و اشیایی که مالک از آن‌ها برای عمل زراعت استفاده می‌کند مانند گاو، ادوات زراعت، تخم و... جزء اموال در حکم غیر منقول می‌باشند. میوه و محصولات کشاورزی، تا زمانی که چیده و یا درو نشده باشند، مال غیر منقول حساب می‌شوند و در صورتی که مقداری از محصولات درخت، چیده یا بخشی از زمین درو شود، همان مقدار محصول چیده یا درو شده، منقول و مقداری که درو و چیده نشده، همچنان، مال غیرمنقول است.
● اموال غیر منقول تبعی
غیر منقول تبعی نیز به اموالی گفته میشود که نمی‌توان آن‌ها را دید و لمس کرد. این اموال شامل برخی از حقوق و دعاوی می‌شوند که در ماده ۱۸ قانون مدنی بیان شده است:
1. حق انتفاع از اشیا غیرمنقول
2. حق ارتفاع نسبت به املاک
3. دعاوی مربوط به اموال غیر منقول مانند دعوای خلع ید
تشخیص اموال غیر منقول در معامله
برای تشخیص اموال غیر منقول از اموال منقول، در ابتدا، باید، مال را از حیث قابلیت جابجایی ذاتی، مورد بررسی قرار داد. چنانچه مال، مانند زمین، ذاتا قابل جابجایی نباشد، غیر منقول است و چنانچه مال، ذاتا قابل جابجایی باشد، مانند ماشین، منقول است.
همچنین، چنانچه مال، با جابجایی، تخریب شود یا محلی که در آن، استقرار داشته را تخریب کند، غیرمنقول است که به آن، غیرمنقول به واسطه عمل انسان می‌گویند، مانند لوله کشی‌های موجود در ساختمان.
آثار تفکیک اموال منقول و غیرمنقول
مهم‌ترین آثار تقسیم‌بندی اموال به منقول و غیرمنقول به شرح زیر می‌باشد:
1. خارجیان نمی‌توانند در ایران آزادانه اموال غیرمنقول را مالک شوند.
2. نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید با سند رسمی‌صورت بگیرد، اما در مورد اموال منقول تنظیم سند رسمی ضرورت ندارد.
3. حق ارتفاق مخصوص اموال غیرمنقول است.
4. حق شفعه مختص اموال غیرمنقول است.
5. برای رسیدگی به دعاوی راجع به غیرمنقول، دادگاهی صالح است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است.
6. زن از اموال منقول به‌طور کلی ارث می‌برد; و از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث می‌برد.
تفاوت نحوه توقیف اموال
تفاوت مال منقول و مال غیر منقول در نحوه توقیف اموال است :
الف ) توقیف اموال منقول :
توقیف اموال منقول به راحتی صورت می‌گیرد، مثلا ماشین به عنوان یک مال منقول به راحتی توسط مامور اجرا انجام میشود. مال را توقیف می‌کند و به محل دیگری منتقل می‌کند .
ب) توقیف اموال غیر منقول :
توقیف یک مال غیر منقول مثل خانه به راحتی توقیف مال منقول نیست، چون اموال غیر منقول قابلیت جا به جایی ندارد تا آن‌ها را توقیف کرد و از دسترس کسی که حکم توقیف اموالش صادر شده خارج کرد.
توقیف اموال غیر منقول وابسته به وضعیت ثبتی آن‌ها در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. برای مثال اگر مالی در اداره اموال ثبت شده باشد، توقیف آن به اداره ثبت محلی که مال غیرمنقول در آنجا قرار دارد، اطلاع داده میشود.
در صورتی که مال به نام کسی باشد که حکم توقیف اموالش صادر شده، توقیف مال در دفتر املاک درج میشود. توقیف مال یعنی فردی که محکوم شده است دیگر نمی‌تواند مالش را بفروشد یا آن را به کسی انتقال دهد.
تفاوت دادگاه اموال منقول و اموال غیر منقول
از تفاوت‌های مال منقول و مال غیر منقول، تفاوت در دادگاهی است که می‌توان در آن دعوی را مطرح کرد:
الف ) دادگاه صالح برای اموال منقول:
دادگاه صالح برای اموال منقول ، دادگاه محل اقامت خوانده است . یعنی خواهان دعوا را باید در دادگاهی مطرح کند که خوانده در آن محل اقامت دارد. به عنوان مثال اگر خواهان در شهر الف زندگی می‌کند و خوانده در شهر ب و دعوی درباره خودرو است ، خواهان باید دعوا بابت مال منقولش (خودرو) را در دادگاه محل زندگی ب مطرح کند .
ب) دادگاه صالح برای اموال غیر منقول:
دادگاه صالح برای اموال غیرمنقول، دادگاه محل وقوع مال است. یعنی خواهان باید دعوی را در دادگاه محلی که مال غیرمنقول در آنجا وجود دارد مطرح کند. مثلا اگر خانه که مال غیرمنقول است در شهر الف واقع است دعوی هم باید در شهر الف اقامه شود.
نحوه ثبت معاملات با سند اموال غیر منقول
طبق ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیرمنقول، سازمان ثبت، مکلف است ظرف مدت یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق سند اموال غیرمنقول را که فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.
طرفین، موظف هستند ظرف مهلت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه، اقدام به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه نموده و ظرف مهلت دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد، با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعاوی مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی دیگر، به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام نموده و مدارک مربوطه را در سامانه، بارگزاری کنند پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی، مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نتیجه آن را، در سامانه ثبت اسناد و املاک، درج کنند.
پس از گذشت مهلت‌های قانونی مزبور و عدم اقدام مدعیان، ادعاهای مربوط علیه اراضی عمومی و دولتی، از جمله اراضی ملی، اراضی موات، خالصه، مستحدث، ساحلی و همچنین، دعاوی علیه اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.
باید توجه کرد که نحوه ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیر منقول، از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی می‌باشد. بنابراین، آن دسته از املاکی است که قبل از تصویب این قانون، به صورت عادی، معامله شده، آن‌ها سند رسمی دریافت نکرده‌اند.
تفاوت هزینه دادرسی در اموال منقول و اموال غیر منقول
وقتی دعوای در دادگاه صالح بابت یک مال منقول و یا یک مال غیر منقول مطرح می شود ، با توجه به نوع مال ، هزینه دادرسی آن هم متفاوت است:
الف ) هزینه دادرسی در اموال منقول :
هزینه دادرسی در اموال منقول بر اساس خواسته خواهان تعیین میشود. یعنی بعد از اینکه خواهان، دادخواستش را به دادگاه ارائه داد ، ارزش مالیِ مال منقول تعیین میشود و بعد بر اساس آن میزان هزینه دادرسی مشخص میشود . مثلا اگر دعوی بابت اتومبیل باشد، اول ارزش مالی اتومبیل مشخص میشود و بعد براساس آن هزینه دادرسی تعیین میشود.
ب) هزینه دادرسی در اموال غیر منقول :
برای تعیین هزینه دادرسی در اموال غیرمنقول دادگاه تنها به آنچه خواهان تعیین کرده اکتفا نمی‌کند و هزینه دادرسی را مطابق با ارزش معاملاتی املاک در منطقه، که توسط کارشناس مشخص می‌شوند ، تعیین می‌کند.
مزایای معاملات با سند اموال غیر منقول
از جمله مزایای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیرمنقول، آن است که با رسمی شدن سند اموال ملکی موجود، از جرایمی کلاهبرداری، زمین خواری، فروش مال غیر و نیز معاملات معارض، جلوگیری شده و حجم ورودی پرونده‌های مراجع قضایی نیز، کنترل می‌گردد.
همچنین، مشخص شدن آمار مالکان اموال غیرمنقول، به تنظیم و بهبود نظام اقتصادی کشور و ارتقای شفافیت، تعیین ضابطه برای تعرفه کمیسیون‌ها، دریافت مالیات در مالکیت بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک، شناسایی خانه‌های خالی، نظارت بر سقف اجاره‌بها و… نقش آن‌ها در کنترل بازار مسکن از دیگر مزایای اجرای قانون ثبت معاملات با سند اموال غیرمنقول خواهد بود.
این قانون مزایای بسیار خوب دیگری دارد، شناسایی مالکان، شناسایی املاک، تسهیل در ساخت مسکن، وصول حقوق عمومی و دولتی، کاهش دعاوی قضائی در حوزه اموال غیرمنقول، نظام‌مندشدن مشاوران املاک، جلوگیری از تخلفات شهرداری‌ها و… از جمله مزایای اجرای این قانون به شمار می‌آید.
ثبت معاملات با سند اموال غیر منقول
مدت‌هاست که ضرورت تصویب قانونی در جهت بهبود وضع معاملات با سند اموال غیر منقول، احساس میشود که با سامان دادن به معاملات با سند اموال غیرمنقول همچون خانه و زمین، حجم ورودی دعاوی این حوزه را کنترل و به سلامت نظام اقتصادی کشور نیز، کمک کند.
این قانون، از سال 1395، با ارائه طرحی تحت عنوان "طرح ارتقا اسناد رسمی" به مجلس شورای اسلامی ارائه گردید که این طرح، با اصلاحات فراوان، در نهایت، در سال 1399، به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید.
البته، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیر منقول، بنا به ایرادات متعدد شرعی و قانون اساسی، توسط شورای نگهبان، تایید نشد. در نهایت، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیر منقول، به موجب اصل 112 قانون اساسی، به منظور رفع اختلاف میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.
مجمع تشخیص مصلحت نظام، ضمن پیش‌بینی تغییراتی در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات با سند غیرمنقول، در اردیبهشت ماه 1403، تایید نموده و رسما، متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیرمنقول، در نظام حقوقی ایران، به تصویب رسید.
متن قانون معاملات با سند اموال غیر منقول
متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در ارتباط با الزامی شدن ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیرمنقول، در دفاتر اسناد رسمی می‌باشد که بر اساس این قانون، پس از گذشت موعد زمانی که به منظور ثبت رسمی اسناد عادی ملکی پیش‌بینی شده است، سند عادی ملک، در مراجع قضایی، قابلیت استناد خود را از دست می‌دهند. متن این طرح، با انجام تغییراتی در مجمع تشخیص مصلحت نظام، بعنوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیر منقول، به تصویب رسیده است.
مفاد مهم این آیین‌نامه، نحوه ارتباط مشاوران معاملات املاک با سامانه جهت درج پیش‌نویس قرارداد و تقسیم اسناد، نحوه ثبت قرارداد های یکسان در سامانه و سایر مقررات مربوط به اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیر منقول از تیر مال سال 1403 لازم الاجرا می‌باشد از این رو، قانون اسناد عادی از تاریخ مذکور به بعد، مورد پذیرش مراجع قضایی نمی‌باشد.
وفق ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیرمنقول: "سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحد های هر طبقه توسط مراجع قانونی صادر کننده پروانه ساختمانی صادر شده است امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه شناسه یکتا تخصیص دهد."
اجرای ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با سند اموال غیرمنقول در صورتی امکان پذیر است که معامله با اسناد عادی کنار گذاشته شده و اشخاص برای تنظیم قراردادهای خود به سامانه ثبت الکترونیک اسناد مراجعه نمایند.
