مطالبه اجرت المسمی در قرارداد اجاره
در برابر هتک حرمت چه کنیم؟
آبان ۶, ۱۴۰۴
مطالبه اجرت‌المسمی در قرارداد اجاره یکی از پرچالش‌ترین موضوعات حقوقی بین موجر و مستأجر است. بسیاری از افراد درگیر قراردادهای اجاره‌ای هستند که در آن یا اجرت‌المسمی پرداخت نشده یا اختلافی در میزان آن وجود دارد. در این مقاله از دفتر حقوقی حق‌گرا، به زبان ساده و براساس آخرین قوانین سال ۱۴۰۴، توضیح می‌دهیم اجرت‌المسمی چیست، چگونه می‌توان آن را مطالبه کرد، چه مدارکی لازم است و چه تفاوتی با اجرت‌المثل دارد. اگر شما هم مستأجری هستید که با مطالبه غیرمنصفانه روبه‌رو شده‌اید یا موجری هستید که مستأجر اجاره پرداخت نکرده، این مقاله دقیقاً پاسخ سوالات شماست.
فهرست مطالب مقاله مطالبه اجرت‌المسمی در قرارداد اجاره
اجرت‌المسمی چیست؟
در قانون مدنی، اجرت‌المسمی به معنای «مبلغی است که طرفین در زمان انعقاد قرارداد اجاره بر سر آن توافق می‌کنند». به بیان ساده، اجرت‌المسمی همان اجاره‌بهای مشخص و توافق‌شده‌ای است که در قرارداد درج می‌شود. برای مثال، اگر در قرارداد اجاره قید شده باشد که مستأجر باید ماهانه ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند، این مبلغ اجرت‌المسمی محسوب می‌شود.
مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود در مقابل عوضی که موجر از او دریافت می‌کند.» این عوض همان اجرت‌المسمی است.
تفاوت اجرت‌المسمی و اجرت‌المثل
در حالی که اجرت‌المسمی مبلغی توافقی است، اجرت‌المثل بر مبنای عرف و نظر کارشناس تعیین می‌شود. برای مثال، اگر قراردادی مکتوب نباشد یا اجاره‌بها در آن مشخص نشده باشد، دادگاه بر اساس اجرت‌المثل (یعنی بهای منصفانه و عرفی منافع) حکم می‌دهد.
به بیان دیگر:
- اجرت‌المسمی: مبلغ توافقی و قیدشده در قرارداد
- اجرت‌المثل: مبلغ عرفی تعیین‌شده توسط کارشناس در نبود قرارداد یا شرط اجاره
مبنای قانونی مطالبه اجرت‌المسمی در قانون مدنی
بر اساس مواد ۴۶۶ تا ۵۰۱ قانون مدنی، اجاره از عقود لازم محسوب می‌شود و طرفین ملزم به اجرای تعهدات خود هستند. در ماده ۴۹۴ قانون مدنی آمده است: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود، ولی اگر مستأجر بعد از انقضاء مدت، عین مستأجره را بدون اجازه موجر در تصرف خود نگاه دارد، موجر حق دارد اجرت‌المثل آن را مطالبه کند.» این ماده به‌طور غیرمستقیم نشان می‌دهد که در مدت قرارداد، ملاک اجرت همان اجرت‌المسمی است.
در بخشنامه شماره ۱۲۳/۱۴۰۴ قوه قضائیه نیز تأکید شده است که در دعاوی موجر علیه مستأجر، چنانچه قرارداد اجاره رسمی یا عادی موجود باشد، ملاک محاسبه اجاره‌بها، اجرت‌المسمی مندرج در قرارداد خواهد بود.
شرایط و ارکان مطالبه اجرت‌المسمی در قرارداد اجاره
برای اینکه موجر بتواند اجرت‌المسمی را مطالبه کند، باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- وجود قرارداد معتبر اجاره بین موجر و مستأجر
- تعیین مبلغ اجرت‌المسمی در قرارداد به‌صورت روشن
- عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر
- سپری‌شدن مدت مشخص از قرارداد بدون تسویه حساب
در صورت تحقق این شرایط، موجر می‌تواند با استناد به مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی (لزوم وفای به عهد)، دادخواست مطالبه اجرت‌المسمی را به دادگاه تقدیم کند.
نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت‌المسمی
موجر می‌تواند با در دست داشتن اصل قرارداد اجاره، مدارک شناسایی و مدارک مالکیت، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دادخواست خود را ثبت کند. در متن دادخواست باید خواسته به‌صورت مشخص «مطالبه اجرت‌المسمی ایام تصرف مستأجر» عنوان شود.
دادگاه پس از بررسی مدارک و استعلام از کارشناسان، در صورت احراز مالکیت و صحت قرارداد، مستأجر را به پرداخت اجرت‌المسمی محکوم می‌کند.
مدارک لازم برای مطالبه اجرت‌المسمی
- اصل قرارداد اجاره (رسمی یا عادی)
- سند مالکیت موجر
- گزارش یا اظهارنامه رسمی مبنی بر مطالبه اجاره‌بها
- مدارک هویتی طرفین
- در صورت لزوم، استعلام از کارشناسان رسمی دادگستری
نمونه‌های واقعی و آرای دادگاه‌ها در سال ۱۴۰۴
در سال ۱۴۰۴، یکی از پرونده‌های مطرح در دادگاه حقوقی تهران نشان داد که مستأجر به مدت ۸ ماه از پرداخت اجرت‌المسمی خودداری کرده بود. دادگاه با استناد به ماده ۲۲۰ قانون مدنی و قرارداد رسمی اجاره، وی را به پرداخت معوقه اجرت‌المسمی به مبلغ ۸۰ میلیون تومان محکوم کرد.
همچنین در رأی شعبه ۳۱ دادگاه تجدیدنظر استان خراسان رضوی در فروردین ۱۴۰۴ تصریح شد که در صورت وجود قرارداد معتبر، دادگاه مجاز به تعیین اجرت‌المثل نیست و صرفاً باید اجرت‌المسمی قرارداد را ملاک قرار دهد.
اشتباهات رایج در دعاوی اجرت‌المسمی
بسیاری از موجرین و مستأجرین در زمان طرح یا دفاع از دعوی مطالبه اجرت‌المسمی دچار اشتباهاتی می‌شوند که ممکن است باعث از دست رفتن حقشان شود. برخی از مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:
- عدم ارائه قرارداد اجاره معتبر: بدون قرارداد کتبی یا اثبات رابطه استیجاری، دادگاه نمی‌تواند اجرت‌المسمی را مبنا قرار دهد.
- اشتباه در محاسبه مدت: در مواردی، اجاره‌نامه تمدید شده ولی قرارداد جدید تنظیم نشده است. این مورد باید با استعلام کارشناسی مشخص شود.
- ادغام اشتباه اجرت‌المسمی و اجرت‌المثل: در بسیاری از پرونده‌ها، افراد این دو مفهوم را به اشتباه یکسان می‌دانند و در نتیجه خواسته‌ی اشتباهی مطرح می‌کنند.
- نبود اظهارنامه رسمی: طبق رویه جدید قضایی در سال ۱۴۰۴، ارسال اظهارنامه مطالبه اجاره‌بها قبل از دادخواست، نشانه حسن نیت موجر است و در رأی دادگاه اثرگذار خواهد بود.
نقش وکیل در پرونده‌های اجرت‌المسمی
پرونده‌های مرتبط با اجرت‌المسمی معمولاً به‌ظاهر ساده‌اند، اما در واقع پیچیدگی‌های فنی زیادی دارند. از نحوه تنظیم دادخواست تا استناد به مواد قانونی، همه نیازمند تجربه و دانش حقوقی دقیق است. در بسیاری از پرونده‌ها، اشتباه در تشخیص نوع دعوی (اجرت‌المثل یا اجرت‌المسمی) باعث رد یا اطاله دادرسی می‌شود.
یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند:
- نوع صحیح دعوی را تشخیص دهد (مطالبه اجرت‌المسمی یا اجرت‌المثل)
- قرارداد را از منظر حقوقی بررسی و مستندات لازم را جمع‌آوری کند
- اظهارنامه رسمی تنظیم کرده و ادله لازم را به دادگاه ارائه دهد
- در جلسات کارشناسی و دادگاه از موکل خود دفاع کند
- در صورت نیاز، اعتراض به رأی صادره یا تجدیدنظرخواهی را انجام دهد
چگونه دفتر حقوقی حق‌گرا می‌تواند به شما کمک کند؟
دفتر حقوقی حق‌گرا با بهره‌گیری از وکلای پایه‌یک دادگستری متخصص در امور ملکی و قراردادی، آماده ارائه مشاوره و پیگیری پرونده‌های مربوط به مطالبه اجرت‌المسمی در قرارداد اجاره است.
از تنظیم اظهارنامه و قرارداد اجاره گرفته تا دفاع از حقوق شما در دادگاه، وکلای حق‌گرا در کنار شما هستند. تجربه موکلان ما نشان داده است که سپردن چنین پرونده‌هایی به وکیل متخصص، موجب تسریع در رسیدگی و افزایش شانس موفقیت می‌شود.
برای دریافت مشاوره حقوقی فوری می‌توانید به صفحه اصلی سایت حق‌گرا مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت کنید.
نتیجه‌گیری و توصیه‌های نهایی
در نهایت باید گفت که مطالبه اجرت‌المسمی در قرارداد اجاره، حقی قانونی برای موجر است که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها می‌تواند از طریق مراجع قضایی پیگیری شود. اما نکته حیاتی این است که این نوع دعاوی نیازمند دقت در مستندات، رعایت تشریفات قانونی و آشنایی با آخرین رویه‌های قضایی سال ۱۴۰۴ است.
اگر درگیر چنین اختلافی هستید، بهتر است قبل از هر اقدامی با وکیل مشورت کنید تا مسیر حقوقی درست را طی کنید. دفتر حقوقی حق‌گرا با سال‌ها تجربه در زمینه قراردادهای اجاره، مشاوره تخصصی و پیگیری پرونده‌های اجرت‌المسمی را با نهایت دقت و سرعت انجام می‌دهد. با خیالی آسوده پرونده خود را به حق‌گرا بسپارید.
برای حل سریع و مطمئن مشکلات حقوقی خود، همین حالا با وکیل باتجربه دفتر حقوقی حق‌گرا تماس بگیرید.
۰۹۱۲۰۹۱۶۵۲۱ — برای دریافت مشاوره تخصصی و سپردن پرونده‌های حقوقی خود اقدام کنید.
