اجرت‌المثل ملک چیست؟
بهترین وکیل مدافع خانواده تهران
مهر ۲۲, ۱۴۰۴
اجرت‌المثل ملک چیست؟ اگر ملکی بدون قرارداد یا بدون توافق مشخص در اختیار کسی بوده و او از آن منتفع شده، مالک می‌تواند مطالبه اجرت‌المثل ملک نماید. در این مقاله به تعریف، محاسبه اجرت‌المثل ملک، شرایط قانونی مرتبط، مثال‌های عملی و چگونگی طرح دعوا در دادگاه‌های ایران (مطابق با قوانین جاری تا سال ۱۴۰۴) می‌پردازیم و راهنمایی می‌کنیم چگونه با کمک وکیل حق‌گرا، حق خود را پیگیری کنید.
فهرست مطالب مقاله اجرت‌المثل ملک چیست؟
تعریف: اجرت‌المثل ملک چیست؟
اصطلاح اجرت‌المثل ملک به معنای مبلغی است که به مالک ملک تعلق می‌گیرد وقتی کسی بدون قرارداد صریح یا بدون توافق مشخص، از ملک او استیفاء منفعت کرده باشد — به عبارتی استفاده از ملک دیگری بدون اجازه یا بدون تعیین مبلغ اجاره. این مبلغ به عنوان جبران استفاده غیرمجاز به مالک پرداخت می‌شود. در حقوق ایران این مفهوم در مواردی پدید می‌آید که مالک ورود به ملک را نداده باشد یا قرارداد مشخصی در رابطه با میزان استفاده و اجاره وجود نداشته باشد.
در حقوق مدنی ایران، ماده ۳۳۷ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر این که معلوم شود اذن در انتفاع مجانی بوده است.» این ماده مبنای حقوقی مطالبه اجرت‌المثل است. (و در دعاوی ملکی، استفاده از ملک بدون اجازه را پوشش می‌دهد)
پایه‌های قانونی و مواد مرتبط با اجرت‌المثل ملک
ماده ۳۳۷ قانون مدنی
ماده ۳۳۷ قانون مدنی یکی از مهم‌ترین مواد در این زمینه است. طبق آن، بهره‌برداری از مال غیر حتی بدون قصد ضرر، اگر منتفع باشد، به مالک اجازه مطالبه اجرت‌المثل می‌دهد مگر ثابت شود قصد تبرع بوده است.
آیین دادرسی مدنی: ماده ۵۱۵
مطابق ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، «خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی … اجرت‌المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.» این ماده به لحاظ رویه قضایی بسیار کاربرد دارد.
قانون بودجه / هزینه دادرسی در سال ۱۴۰۴
در سال ۱۴۰۴، هزینه دادرسی دعاوی مالی تابع جدول خدمات قضایی است و اگر مبلغ خواسته در ابتدا معلوم نباشد، دادگاه بایستی خواسته را مقوم نماید و هزینه دادرسی پس از معین شدن مبلغ اخذ می‌شود. در دعاوی اجرت‌المثل ملک نیز غالباً چون مبلغ دقیق در ابتدا معلوم نیست، هزینه دادرسی بر اساس بند ۱۴ ماده ۳ قانون وصول برخی درآمدهای دولت برآورد شده و اخذ می‌گردد.
تفاوت اجرت‌المثل با اجرت‌المسمی و اجاره بها
اجرت‌المثل و اجرت‌المسمی
اجرت‌المثل در زمانی به کار می‌آید که توافق مشخصی بر مبلغ انجام نشده باشد، در حالی که اجرت‌المسمی مبلغی است که در قرارداد یا توافق طرفین تعیین شده است. اگر توافق مشخص وجود داشته باشد، اصولاً آن توافق ملاک است و نه اجرت‌المثل.
اجرت‌المثل و اجاره بها
اگر ملکی تحت عقد اجاره باشد و مستاجر پس از پایان مدت قرارداد در ملک باقی بماند بدون اجازه موجر، آن مدت استفاده غیرمجاز، مشمول اجرت‌المثل ملک خواهد بود. این وضعیت در قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شده است.
شرایط لازم برای مطالبه اجرت‌المثل ملک
برای اینکه بتوان اجرت‌المثل ملک را در دادگاه مطالبه کرد، چند شرط باید برقرار باشد:
- مالکیت خواهان نسبت به ملک اثبات شود.
- استفاده یا تصرف ملک بدون رضایت مالک یا خارج از توافق انجام شده باشد.
- عدم وجود توافق صریح یا ضمنی بر مبلغ بهره‌برداری یا اجاره در آن مدت.
- عارف بودن ملک (یعنی ارزش و نوع استفاده قابل تشخیص باشد).
- عدوانی بودن تصرف (یعنی استفاده‌ای علیه اراده مالک). در صورتی که معلوم شود تصرف مجانی بوده یا مالک رضایت ضمنی داده است، مطالبه ممکن است مردود باشد.
اگر هر کدام از شرایط فوق احراز نشود، دادگاه ممکن است مطالبه را قبول نکند یا مبلغ کمتر از خواسته را بدهد.
روش محاسبه اجرت‌المثل ملک
محاسبه اجرت‌المثل ملک معمولاً با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود. کارشناس با در نظر گرفتن عرف منطقه، نوع ملک، شرایط استفاده، مدت تصرف و کاربری ملک، مبلغ عادلانه‌ای تعیین می‌کند.
عوامل مؤثر در محاسبه هزینه اجرت‌المثل
- نوع و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و غیره)
- محل ملک و ارزش منطقه‌ای آن
- مدت استفاده یا تصرف غیرمجاز ملک
- نرخ عرفی اجاره مشابه در منطقه در آن دوره زمانی
- میزان استفاده و شدت استفاده (مثلاً اگر فقط بخشی از ملک استفاده شده باشد)
فرمول تقریبی و مثال ساده
یک فرمول ساده ممکن است به این شکل باشد:
اجرت‌المثل = (نرخ عرفی اجاره ماهانه) × (مدت استفاده به ماه) × ضریب تعدیل منطقه
مثال:
فرض کنید نرخ عرفی اجاره یک ملک مشابه در منطقه ۱۰ میلیون تومان در ماه باشد و استفاده غیرمجاز به مدت ۶ ماه باشد، پس اجرت‌المثل تقریبی = ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ × 6 = ۶۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان، با احتساب ضریب کاهش یا افزایش مثلاً ۰٫۹ یا ۱٫۱ بسته به شرایط ملک.
البته این فقط مثال تخمینی است و عدد نهایی بر اساس نظر کارشناس و دادگاه ممکن است متفاوت باشد.
از چه زمانی اجرت‌المثل شروع می‌شود؟
سؤال پرتکرار این است: «از چه تاریخی مالک می‌تواند مطالبه اجرت‌المثل کند؟» پاسخ به وضعیت استفاده و تصرف بستگی دارد:
- اگر استفاده از زمان تصرف آغاز شده باشد و ملک بدون اجاره یا توافق در اختیار دیگری قرار گیرد، اجرت‌المثل معمولاً از همان زمان استفاده شروع می‌شود.
- اگر ملکی تحت قرارداد بوده و سپس مستاجر پس از پایان قرارداد بدون اجازه در ملک بماند، اجرت‌المثل از تاریخ انقضای قرارداد محاسبه می‌شود.
- در ملک مشاع یا بین شرکا، اظهارنامه رسمی به عنوان تاریخی تعیین مبدا استفاده غالباً لحاظ می‌شود.
روند طرح دعوا و مراحل قضایی مطالبه اجرت‌المثل ملک
برای طرح دعوا، اقدامات زیر معمولاً باید انجام شود:
- جمع‌آوری مدارک شامل سند مالکیت، مدارک تصرف، دلایل استفاده غیرمجاز و شواهد.
- تنظیم و ثبت دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ملک در دادگاه صالح یا شورای حل اختلاف (بسته به مبلغ خواسته).
- ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین مبلغ اجرت‌المثل.
- اعلام نظریه کارشناس به طرفین و مهلت اعتراض (معمولاً یک هفته).
- در صورت اعتراض، ممکن است امر به هیئت کارشناسی چند نفره ارجاع شود.
- دادگاه پس از بررسی مستندات و نظریه کارشناسی رأی صادر می‌کند.
- پس از قطعیت حکم، اجرای حکم از طریق واحد اجرای احکام انجام می‌شود.
در دعاوی اجرت‌المثل ملک، چون مبلغ دقیق در ابتدا معلوم نیست، معمولاً دادگاه موضوع را مقوم می‌کند و هزینه دادرسی را معین می‌نماید.
مثال عملی محاسبه اجرت‌المثل ملک
فرض کنید شخصی ملکی در یک منطقه شهری دارد و آن ملک بدون اجاره و توافق مشخص در اختیار دیگری قرار می‌گیرد به مدت ۸ ماه. نرخ عرفی اجاره مشابه آن ملک ۱۲ میلیون تومان در ماه است. در بررسی کارشناس، با توجه به کیفیت ملک و شرایط منطقه، ضریب تعدیل ۰٫۹ محاسبه شده است.
در آن صورت:
اجرت‌المثل ملک = ۱۲,۰۰۰,000 × ۸ × 0.9 = ۸۶,۴۰۰,۰۰۰ تومان
سپس در دادخواست خواهان ممکن است مبلغ خواسته را ۸۶,۴۰۰,۰۰۰ تومان + هزینه دادرسی + حق کارشناسی اعلام نماید و دادگاه کارشناس را مأمور کند. اگر خوانده اعتراض نکند، رأی به این مبلغ صادر می‌شود و در اجرای حکم امکان توقیف اموال وجود دارد.
سؤالات متداول درباره اجرت‌المثل ملک
۱. آیا اگر استفاده‌کننده سودی نبرده باشد هم باید اجرت‌المثل بدهد؟
بله. حتی اگر بهره‌بردار سود مستقیم یا منفعت مالی نبرده باشد، صرف استفاده از ملک بدون اجازه کافی است برای مطالبه اجرت‌المثل. (مطابق ماده ۳۳۷)
۲. اگر ملکی مشاع باشد، چگونه اجرت‌المثل آن تقسیم می‌شود؟
در املاک مشاع، هر شریک بر اساس سهم خود در ملک حق مطالبه دارد؛ اگر یکی از شرکا بدون رضایت دیگران تصرف کند، دیگران می‌توانند اظهارنامه بدهند و سپس اجرت‌المثل سهم خود را مطالبه نمایند. اغلب مطالبه از زمان اظهارنامه رسمی محاسبه می‌شود.
۳. آیا می‌توان بدون وکیل اقدام کرد؟
بله، اما پیچیدگی‌های حقوقی و نیاز به تشخیص دقیق کارشناس و دفاع در دادگاه، احتمال خطا را زیاد می‌کند؛ استفاده از وکیل متخصص ملکی شانس موفقیت را افزایش می‌دهد.
نقش وکیل در دعوای اجرت‌المثل ملک و معرفی حق‌گرا
در مسیر دعاوی اجرت‌المثل ملک، نقش وکیل بسیار حیاتی است. یک وکیل حرفه‌ای می‌تواند:
- مطالبه را به درستی تنظیم و مستند کند.
- دفاع و جمع‌آوری مستندات مستدل ارائه دهد.
- در فرآیند کارشناسی دخالت نماید و نظر به نفع موکل ارائه کند.
- در صورت اعتراض به نظریه کارشناس، آن را بپذیرد یا به هیئت کارشناسی ارجاع دهد.
- اجرای حکم را پیگیری کند تا نتیجه اجرایی به موکل برسد.
دفتر حقوقی حق‌گرا همراه شماست تا در هر مرحله از کار — از امور اداری تا دفاع در دادگاه — کنار شما باشد و با تخصص حقوقی، پرونده‌تان را به بهترین نحو پیش ببرد. با خیالی آسوده پرونده خود را به ما بسپارید و از تجربه ما بهره‌مند شوید.
نتیجه‌گیری و توصیه‌های عملی
در پایان، اگر ملک شما مورد استفاده غیرمجاز قرار گرفته یا فردی بدون توافق از آن بهره برده است، حتماً می‌توانید اجرت‌المثل ملک را مطالبه کنید. اما موفقیت در این مسیر بستگی به اثبات مالکیت، شرایط استفاده، مستندات و دفاع حقوقی دارد. پیشنهاد می‌شود از مرحله اول همراهی یک وکیل متخصص داشته باشید تا شانس موفقیت و وصول حقیقی مبلغ را افزایش دهید.
اگر آماده‌ای برای شروع کار، تیم حقوقی حق‌گرا آماده مشاوره و پذیرش پرونده است. برای ارزیابی اولیه پرونده و راهنمایی قانونی با ما تماس بگیرید. ۰۹۱۲۰۹۱۶۵۲۱
