گرفتن خسارت فسخ قرارداد
شرایط شکایت چک کیفری
مهر ۷, ۱۴۰۳
میزان اعتبار حکم غیابی دادگاه
مهر ۷, ۱۴۰۳
عدم دریافت خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر یا صاحب‌خانه باعث ضرر و زیان زیادی خواهد شد.
اگر مشتری در قرارداد خرید یا فروش با استفاده از این حق ، عقد را فسخ کند و مبلغ پرداخت شده به او باز می‌گردد . بنایراین حق فسخ نیز مانند سایر حقوق به سبب قرارداد یا به طور خود به خود می تواند مورد انتقال قرار گیرد.
قرارداد اجاره از دسته ی عقودی است که موجر و مستاجر نمی‌توانند قبل از انقضای مدت اجاره آن را فسخ کنند زیرا به اصطلاح حقوقی، عقدی لازم است که تنها در شرایط پیش بینی شده در قانون قابلیت فسخ را دارد
قرارداد اجاره از دسته ی عقودی است که موجر و مستاجر نمی‌توانند قبل از انقضای مدت اجاره آن را فسخ کنند زیرا به اصطلاح حقوقی، عقدی لازم است که تنها در شرایط پیش بینی شده در قانون قابلیت فسخ را دارد
فسخ
فسخ حقی است که شخص به موجب آن، میتواند از حق قانونی یا قراردادی خود، استفاده نموده و عقدی را برهم زند. همچنین پایان دادن به قرارداد توسط یکی از دو طرف یا شخص ثالث را فسخ قرارداد می‌گویند. فسخ قرارداد از حقوق مالی است زیرا با اجرای آن مال بدست می‌آید.اختیار فسخ معامله
اختیار فسخ معامله یعنی حق به هم زدن معامله مخصوص کسی است که از معامله ضرر می بیند در واقع مبنای فسخ ضرر است که بواسطه معامله به خریدار یا فروشنده وارد شده و یا در مواردی به حکم قانون است که یکی از طرفیت اختیار فسخ معامله را دارند .
خسارت
خسارت در لغت به مفهوم ضرر کردن، ضرر و زیان و ضد ربح می‌باشد. در اصطلاح حقوقی خسارت در دو مفهوم به کار می‌رود؛ یکی به مفهوم زیان وارد شده و دیگری به مفهوم جبران ضرر وارده.
عقد اجاره
عقدی لازم و ضروری است. همچنین لازم بودن در عقد، به این معنا است که جز در مواردی که شرایط قانونی فسخ قرارداد وجود دارد، طرفین، نمی‌توانند، اقدام به فسخ و برهم زدن یک جانبه معامله نمایند و فسخ قرارداد، تنها در صورت رضایت دو طرف، امکان پذیر است.
از موارد قانونی فسخ قراردادها به طور کلی، می‌توان به وجود خیارشرط، وجود سایر خیارات قانونی، وجود شرایطی که قانون گذار برای فسخ یک قرارداد پیش‌بینی کرده است، اشاره نمود.
اقسام فسخ
• فسخ قولی: یعنی فسخی که در آن، فسخ کننده اراده خویش را مبنی بر انحلال عقد، با لفظ ابراز می‌نماید.
• فسخ فعلی: تصرفاتی که نوعاً کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است.
• اثر فسخ معامله بدون اخذ رای تنفیذ فسخ از مرجع ذی‌صلاح: ادعای فسخ معامله، باید از ناحیه مرجع ذی‌صلاح تنفیذ شود. در غیر اینصورت، اثری بر آن مترتب نیست.
انواع فسخ قرارداد
طبق ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ مورد را بیان کرده که باعث می شود خریدار یا فروشنده بتواند قراردادی که در ابتدا و موقع انعقاد غیرقابل فسخ و به هم زدن بودن است را فسخ کنند که عبارتند از :
۱-خیار مجلس .
۲-خیار حیوان .
۳-خیار شرط .
۴-خیار تاخیر ثمن .
۵-خیار رویت و تخلف وصف .
۶- خیار غبن .
۷-خیار عیب .
۸-خیار تفلیس .
۹-خیار تبعض صفقه .
۱۰-خیار تخلف شرط .
خیار مجلس در فسخ قرارداد
وقتی دو نفر با هم قراردادی می بندند تا زمانی که از هم جدا نشده‌اند می‌توانند معامله را به هم بزنند که قانون مدنی به این نوع فسخ خیار مجلس می‌گوید.(م ۳۹۷ قانون مدنی)
خیار حیوان در فسخ قرارداد
اگر چیزی را که مورد معامله قرار می دهیم حیوان باشد مثلا فروشنده یک راس گاو را بفروشد و خریدار در مقابل آن مبلغی پول به فروشنده بدهد از روز معامله به مدت ۳ روز خریدار حق فسخ معامله را دارد.
خیار شرط فسخ قرارداد
خیار شرط یا همان شرط کردن اختیار فسخ معامله، گاهی طرفین اختیار فسخ معامله را برای خریدار یا فروشنده یا هر دو در قراردادشان می‌آورند .برای مثل ممکن است در قرارداد شرط شود خریدار برای مدت یک ماه حق فسخ داشته باشد نکته مهم این است که در این نوع فسخ حتما باید مدتی را که خریدار حق فسخ دارد مشخص شود و همچنین در این نوع فسخ طرفین معامله می‌توانند اختیار فسخ معامله را به کس دیگر بدهند. (مواد ۳۹۸، ۳۹۹، ۴۰۰، ۴۰۱ق .م)
خیار تاخیر ثمن
خیار تاخیر ثمن در فسخ قرارداد: وقتی چیزی را که مورد معامله قرار می دهیم یک مال معین باشد یا در حکم مال معین باشد یعنی اشتباه و نظایر آن نباشد مثل اینکه یک خودرو را که صفر نیست بخواهیم بفروشیم در مقابل مبلغی پول و برای پرداخت مبلغ مذکور یا تسلیم کردن خودرو، مدت تعیین نشده باشد و خریدار و فروشنده هیچ کدام مورد معامله را به یکدیگر نداده باشد و ۳ روز هم از تاریخ قرارداد بگذر و بعد این ۳ روز هنوز خریدار مبلغ پول مورد توافق را به فروشنده نداده باشد فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
وجود حق فسخ
حق فسخ، از جمله مواردی است که وجود آن در قراردادها، به طرفین، امکان انحلال و برهم زدن قرارداد را می دهد. در همه قراردادها، میشود شرطی آورده شود که بر اساس آن، بتوان قرارداد را فسخ کرد. به این شرط، "شرط فسخ " می‌گویند. در قرارداد اجاره نیز، می‌توان، حق فسخ قرارداد را برای طرفین، پیش‌بینی نمود.
وجود شرط حق فسخ در قرارداد اجاره، به موجر و مستاجر، این اجازه را می دهد که قرارداد اجاره را فسخ کنند. البته، در این مورد، اگر خسارتی بابت فسخ قرارداد، از طرف هر یک از متعاملین، در نظر گرفته شده باشد، باید پرداخت شود. بنابراین، پیش بینی حق فسخ نیز، میتواند یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن عین مستاجره، باشد.
شرایط فسخ قرارداد
فسخ قرارداد ممکن است به دو صورت ذیل ایجاد شود:
الف) توافق طرفین : طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. این حق فسخ می تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود مثل اینکه شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند که طبق ماده ۳۹۹ قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط گفته میشود.
ب) حکم مستقیم قانون : قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه‌ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه معیوب بوده، که در اینجا به استناد مواد ۴۷۸و۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.
اختلاف وصف مبیع با شرط قراردادی:
درصورتی که مبیع فاقد وصف مقرر در قرارداد باشد مانند آن که طرفین در قرارداد درج کرده اند که اسب مورد معامله دوازده ساله و قادر به شرکت در مسابقه باشد اما اسب تحویلی سنش چهارده سال است و قادر به شرکت در مسابقه نیست، در چنین حالتی اختلاف مبیع با شرایط قرارداد، عیب مبیع محسوب نمی‌شود و حق دریافت ارش برای خریدار وجود ندارد. در این مورد خریدار تنها حق فسخ معامله به علت تخلف از وصف را دارد.
دلایل معتبر فسخ قرارداد
خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر یکی از مواردی که بیشتر به چشم میخورد فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر است. در زمینه خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر این گونه است که، فسخ قرارداد فقط با دلایل بیان شده امکان پذیر خواهد بود:
‒ اگر ملک اجاره داده شده، با ویژگی‌ها، امکانات و شرایطی که در قرارداد ذکر شده مطابقت نداشته باشد، مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
‒ اگر قسمتی یا کل خانه در معرض خراب شدن باشد، به طوری که این خانه دیگر شرایط زندگی کردن برای مستاجر را نداشته باشد، مستاجر میتواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.
‒ گاهی اوقات فسخ قرارداد به صورت توافقی انجام میگیرد. اما این در صورتی است که در قرارداد، حق فسخ توسط مستاجر ذکر شده باشد.
‒ بر طبق تعهد مالک قرار باشد قسمتی از خانه تعمیر شود و او بعد از عقد قرارداد اجاره از تعهد خود پشیمان شود. مستاجر توسط یک یا چند مورد میتواند بدون پرداخت خسارتی، قرارداد اجاره را فسخ کند.
فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره ممکن است از طرف مؤجر یا مستاجر با تصریح شروطی در قرارداد و توافق طرفین صورت بگیرد :
فسخ قرارداد اجاره توسط مؤجر:
از موارد بسیار شایع فسخ قرارداد توسط موجر دیرکرد در پرداخت اجاره بها است اگرمستأجر به مدت ۴ماه اجاره بها را به طور کامل پرداخت نکند موجور می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و دستور تخلیه ملک را ار مراجع قضایی بگیرد.همچنین در صورتی که مستاجرملک را به مصرفی غیر از موارد تصریح شده درقرارداد اجاره درآورد.
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر:
اگر معلوم شود مورد اجاره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ نماید یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
قانون فسخ قرارداد
مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر در موارد زیر مستأجر میتواند عقد اجاره را فسخ نماید:
چنانچه عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید گردیده منطبق نباشد. در زمانی که مطابق شرایط مذکور در اجاره نامه حق فسخ مستأجر محقق گردد. هر زمان که مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع گردد به گونه ای که موجب نقض انتفاع بوده و قابل تعمیر نیز نباشد.
مطابق با ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر در موارد زیر مستاجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نماید:
چنانچه عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید گردیده منطبق نباشد.
در صورتی که در مدت زمان اجاره عیبی در عین مستاجره حادث گردد که آن را از قابلیت انتفاع خارج کرده و رفع عیب نیز ممکن نباشد.
در صورتی که مطابق شرایط قرارداد اجاره حق فسخ مستاجر محقق شود.
در صورتی که مستاجر در حین مدت اجاره فوت کرده و کلیه ورثه فسخ اجاره را درخواست کنند.
هر زمان که مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نیز نباشد و یا موجب آسیب و ضرر به بهداشت و سلامت بوده و میبایست تخریب شود.
مطابق ماده 476 قانون مدنی، اشعار می‌دارد:" موجر باید، عین مستاجره را به مستاجر، تحویل دهد و در صورت امتناع، موجر، اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر، حق فسخ دارد ". بنابراین، در صورتی که موجر یا اجاره دهنده، عین مستاجره ( ملک مورد اجاره ) را تحویل ندهد، ابتدا از طریق شکایت و ارایه دادخواست، باید او را اجبار کرد و اگر اجبار ممکن نشد، مستاجر میتواند با دریافت تمام پرداختی‌هایش، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید.
مطابق ماده 478 قانون مدنی هر گاه معلوم گردد عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول نماید. البته چنانچه موجر رفع عیب کند به گونه‌ای که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.
طبق ماده 485 قانون مدنی در صورتی که در مدت زمان اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مذکور گردد حتی اگر در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجر کلا یا بعضا استفاده نماید. البته در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
طبق ماده 488 قانون مدنی چنانچه شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر شود، در صورتی که این مزاحمت قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد. در این مورد اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع نماید. در صورتی که مزاحمت بعد از قبض واقع گردد مستاجر حق فسخ ندارد و صرفا میتواند به مزاحم رجوع نماید.
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل
موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن ملک توسط مستاجر، شامل موارد زیر می‌باشد:
‒ وجود و پیش بینی حق فسخ، برای طرفین قرارداد
‒ وجود عیب در عین مستاجره یا ملک
‒ تخلف از شرط فعل در عقد اجاره
‒ عدم تحویل عین مستاجره یا ملک
لازم به ذکر است که در این موارد، مستاجر، بی‌آنکه نیاز به پرداخت ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره باشد، میتواند برای فسخ اقدام نماید.
خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
جهت فسخ قرارداد اجاره از جانب مستاجر، وجود و تحقق مواد قانونی مربوطه و پیش بینی شده توسط قانون‌گذار، الزامی و ضروری می‌باشد. بنابراین در صورتی که مستاجر با دلایل غیرموجه و یا غیرقانونی اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند، میبایست ضرر و زیان و خسارت مالک یا موجر را پرداخت نماید. میزان و مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر، به طور معمول در قرارداد فیمابین طرفین ذکر شده و به امضای موجر و مستاجر می‌رسد. معمولا میزان ضرر و زیان و خسارت درنظر گرفته شده، به اندازه مبلغ یک ماه اجاره مربوطه می‌باشد.
بدین نحو که چنانچه مستاجر برای خانه‌ای ماهانه 10 میلیون تومان پرداخت می‌کند، بایستی در صورت فسخ غیرموجه و غیرقانونی مبلغ 10 میلیون تومان به موجر به عنوان خسارت پرداخت نماید. درواقع در بسیاری از مواقع جهت مطالبه میزان خسارت فسخ قرارداد اجاره نیاز به بررسی‌های فراوان توسط وکیل حق‌گرا و تنظیم دادخواست مناسب و تخصصی بعد از مشاوره حقوقی را دارد.
مدارک موردنیاز برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد
‒ کارت ملی
‒ اسناد و قرارداد های مربوطه
نمونه دادخواست فسخ قرارداد و مطالبه وجه
برای مطالبه خسارت ناشی از فسخ معامله باید با وکیل دفتر حقوقی حق‌گرا مشورت بگیرید، مراحل دریافت خسارت ناشی از فسخ معامله و دریافت خسارت ناشی از فسخ قرارداد به ترتیب این صورت می‌باشد که فرد ابتدا در دفاتر قضایی الکترونیکی اقدام به پر کردن فرم درخواست شکایت می‌نماید.
نمونه فرم درخواست خسارت ناشی از فسخ معامله به صورت زیر می‌باشد:
خواهان : …
اقامتگاه : ……
شماره ملی : .....
شماره تماس:……
خوانده : …
اقامتگاه :.....
شماره ملی :…
شماره تماس:……
خواسته:
۱-اعلام و اثبات فسخ قرارداد شماره
۲- مطالبه وجه به مبلغ ... میلیون تومان بابت ودیعه قرارداد
۳-بدوا درخواست تامین خواسته بابت مبلغ ... میلیون تومان
دلایل و مستندات :
۱- رونوشت قرار داد شماره
۲-اظهار نامه شماره……………
۳-شهادت شهود (آقای…………………..شماره ملی……………………..)
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه حقوقی و عمومی شهرستان تهران
با سلام و عرض ادب
به استحضار می‌رساند :اینجانب ………………………(خواهان) با توجه به قرارداد فی مابین خوانده محترم خانم ………………………. که رونوشت آن ضم دادخواست تقدیم حضور است مبلغ ۵۰ میلیون تومان از طریق کارت به کارت به حساب خوانده به عنوان ودیعه قرارداد همخانه فوق الذکر که مدت کل سکونت در قرارداد ۶ ماه بوده ، واریز نمودم. حال با توجه به بند قرارد که اعلام می‌دارد《درصورت فسخ قرار داد خارج از سر رسید آن طرفین موظفند مراتب را قبل از یک ماه به طرف اعلام کنند》بر همین اساس اینجانب با ارسال اظهارنامه ( رونوشت آن ضم دادخواست است) با موضوع فسخ قرارداد و مطالبه مبلغ ودیعه قانونا و رسما فسخ قرارداد را اعلام نمودم. لیکن خوانده محترم تا یومنا هذا از پرداخت مبلغ ودیعه فوق الذکر امتناع نموده است.
نهایتا اینجانب از دادگاه محترم با عنایت موارد فوق الذکر تقاضای
۱- تامین خواسته به استناد بند د ماده ۱۰۸ قانون ایین دادرسی با تودیع نقد خسارت احتمالی
۲- و اثبات فسخ قرارداد به استناد بند قرارداد ، اظهارنامه و ماده ۳۹۹ قانون مدنی
۳- و محکومیت خوانده بر الزام ایشان به پرداخت مبلغ ... میلیون تومان به نرخ روز از تاریخ ارسال اظهارنامه به استناد ماده ۵۲۲ قانون ایین دادرسی مدنی و تمامی خسارت‌های دادرسی مورد استدعاست.
آثار فسخ قرارداد :
اعمال حق فسخ قرارداد دارای آثاری است که عبارتند از:
۱-منحل شدن قرارداد: آثار فسخ نسبت به آینده است و تاثیر آن در گذشته نمی‌باشد. فسخ قرارداد از زمان فسخ مؤثر است بنابراین تصرفات قبل از آن صحیح است. به همین دلیل فسخ قرارداد مانع از حقوقی که اشخاص ثالث، قبل از فسخ قرارداد کسب کرده اند نمی‌شود.
۲- از بین رفتن اثر عقد : اثر فسخ به منحل شدن قرارداد محدود نمی شود بلکه علاوه بر انحلال قرارداد وضع دو طرف قرارداد را به حالت پیش از عقد برمیگرداند و از تاثیر عقد در آینده نیز جلوگیری می‌کند .
روش پیگیری فسخ قرارداد
پیگیری دعوای فسخ قرارداد ملک به چند مرحله‌ی اصلی تقسیم میشود. هر یک از این مراحل نیازمند رویکرد‌ها و اقدامات خاصی می باشند. ابتدا، خواهان باید با تهیه‌ی دادخواست مربوطه به دادگاه صالح، دلایل و مستندات لازم را برای فسخ قرارداد ملک ارائه دهد.
این دادخواست شامل ارائه ی اسناد اثباتی از جمله عدم انجام تعهدات طرفین و دلایل حقوقی معتبر برای فسخ میشود. پس از ثبت دادخواست، خواهان میتواند از طریق سامانه ی ثنا، پرونده‌ی خود را پیگیری نماید. امکان مشاهده‌ی اطلاعات مربوطه مانند وقت رسیدگی و ابلاغ رای از سمت دادگاه در این سامانه وجود دارد.
در قدم بعدی، پس از صدور رای قطعی فسخ قرارداد توسط دادگاه، خواهان میتواند جهت صادر شدن اجراییه‌ی لازم، اقدام نماید. اجراییه مستندی است که از سمت دادگاه صادر میشود. در صورتی که خواهان توانایی اجرای رای را نداشته باشد، میتواند اقدام به توقیف اموال متعلق به خوانده، جهت استرداد هزینه‌ی قرارداد ملک نماید، به شرطی که اقدامات قانونی و مقررات مربوطه را رعایت کند. روند پیگیری دعوای فسخ قرارداد، بر اساس قوانین و مقررات قضایی، میتواند به صورت قانونی و طبق اصول مربوطه انجام شود. در نتیجه به حقوق طرفین به صورت عادلانه رسیدگی خواهد شد.
جلوگیری از فسخ قرارداد
در بسیاری از مواقع شاهد آن هستیم توافقی که بین دو طرف صورت میگیرد، در روز قرارداد یکی از طرفین برای ثبت قرارداد به محضر مراجعه نکرده و در نتیجه منجر به فسخ کردن قرارداد میشود. به همین دلیل همواره یکی از دغدغه‌های ذهن افراد جلوگیری از فسخ قرارداد می‌باشد. برای جلوگیری از فسخ قرارداد و یا دریافت خسارت فسخ قرارداد با وکیل دفتر حقوقی حق‌گرا مشاوره بگیرید.
