وصول اجاره معوقه
مستأجر مکلف است اجاره‌بها ملک مورد اجاره را در موعدی كه بين طرفين مقرر شده است بپردازد. اين اجاره‌بها ممكن است در قرارداد معين شده و در اجاره نامه قيد گرديده باشد .
در صورت عدم پرداخت اجاره بها و به تعویق افتادن آن مؤجر می‌تواند طی دادخواست مستأجر را ملزم به پرداخت اجاره بهای عقب افتاده نماید.
موضوع پرداخت اجاره واحدهای مسکونی، تجاری و اداری در ایران، از موضوعات حقوقی با اهمیت و پرچالش به محسوب میشود. دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه نام یکی از دعاوی معمول در این زمینه است. برای مطالبه اجاره و وصول اجور معوقه و تعهدات مستاجر نیاز به وکیل برای پیگیری و رسیدگی در دادگاه صالح مرتبط دارد
موضوع پرداخت اجاره واحدهای مسکونی، تجاری و اداری در ایران، از موضوعات حقوقی با اهمیت و پرچالش به محسوب میشود. دعوای مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه نام یکی از دعاوی معمول در این زمینه است. برای مطالبه اجاره و وصول اجور معوقه و تعهدات مستاجر نیاز به وکیل برای پیگیری و رسیدگی در دادگاه صالح مرتبط دارد
فهرست وصول اجاره معوقه
اجاره فسخ قرارداد اجاره اصطلاحات حقوقی ملکی - مطالبه اجاره معوقه اجور معوقه تعهدات مستاجر نسبت به اجور معوقه تفاوت اجاره معوقه و اجرت‌المثل نحوه مطالبه اجور معوقه نحوه طرح دعوای اجور معوقه مرجع رسیدگی دعاوی مطالبه اجور معوقه مدارک لازم دادخواست مطالبه اجور معوقه روند رسیدگی به پرونده مطالبه اجاره معوقه انواع نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه وکیل مطالبه اجاره معوقهاجاره مسکن با وجود مزایا برای افرادی که ممکن است هزینه خرید مسکن را نداشته باشند یا به هر علتی تمایل به اجاره مسکن نداشته مشکلاتی و مسائل گوناگونی را هم با خود به همراه دارد. از همین رو در قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدنی به تنظیم روابط بین موجر و مستاجر پرداخته شده و شرایط قرارداد اجاره را بیان نموده است .
اما گاهی اختلافاتی در مورد نحوه پرداخت ، پرداخت نکردن اجاره بها در موعد تعیین شده مشکلاتی ایجاد می‌کند.
ارتباطات مالی بین افراد جامعه زمانی که صاحب ملک، دارای مغازه یا خانه یا آپارتمان یا عمارت یا ویلا هست و برای مدت مشخصی و به مبلغ یا اجاره بهای شخصی ملک خود را به مستاجر اجاره می‌دهد. آنها در قرارداد نرخ اجاره بها را مشخص می‌کنند و از تاریخ تنظیم قرارداد مدت زمان اجاره شروع خواهد شد و تا پایان تاریخ ذکر شده در قرارداد ادامه دارد.
امکان دارد مستأجر بنا به دلایلی اجاره بها را پرداخت نکند و یا پرداختی وی کمتر از مبلغ معین شده باشد. در این حالت بین موجر و مستاجر دعوای شکل میگیرد که موضوع آن مطالبه اجور معوقه از طرف موجر است. در این دعاوی، قرارداد هر میزان قانونی و رسمی‌تر تنظیم شده باشد و تاریخ و مبلغ اجاره کامل درج شده باشد در دادگاه معتبرتر و قابل استناد‌تر خواهد بود. در این حالت موجر برای دادخواهی دست بالاتری دارد.
عقد اجاره، عقدی لازم است و طرفین ملزم به ایفای تعهدات خود می‌باشند.اگر مستاجر مطابق عقد اجاره، اجاره بها راپرداخت نکند موجر می‌تواند الزام او را به پرداخت اجاره بهای معوقه از مراجع قضایی درخواست کند. روش‌های پرداخت اجاره بها بستگی به توافق طرفین در حین تنظیم قرارداد دارد. مستاجر باید اجاره بها را فقط به شخص مالک پرداخت کند و پرداخت اجاره بها به هر شخصی غیر از مالک، وجاهت قانونی ندارد.
.مطابق ماده 219 قانون مدنی: عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین طرفین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
ماده490 قانون مدنی: مستاجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است، تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا بپردازد.
قرارداد اجاره با انقضاء مدت اجاره به پایان میرسد مگر اینکه شرایط خاصی موجبات فسخ آن را فراهم آورد که از آن جمله اینکه مؤجر به تعهدات مندرج در اجاره نامه عمل ننماید و یا عیوبی در مورد اجاره موجود بوده که از مستأجر پنهان شده و یا به اطلاع وی نرسیده باشد و با مستأجر مورد اجاره را در غیر آنچه که در اجاره نامه آمده و مورد توافق مؤجر بوده استفاده نماید که از موجبات فسخ پیش از موعد است.
قبل از اقدام به اجاره املاک خود حتما قرارداد را به شیوه رسمی و قانونی تنظیم کنید. یعنی در دفتر ثبت اسناد این مهم انجام شود. همچنین حتما بند فسخ را در قرارداد خود بگنجانید تا در صورت مواجه با چنین مشکلاتی حق فسخ قرارداد را داشته باشید. در متن اجاره نامه حتما دقت نماید که مبلغ و تاریخ به درستی و با حروف نیز نوشته شود تا امکان تغییر دستی آن وجود نداشته باشد در نهایت قبل از تنظیم هر قراردادی ابتدا با وکیل دعاوی ملکی خود مشورت نمایید و به کمک او قرارداد اجاره‌ای قانونی تهیه و تنظیم نمایید.
اجور معوقه: اجاره بهای عقب افتاده( پرداخت نشده)
موجر: اجاره دهنده
مستاجر: اجاره کننده
عین مستاجره: مورد اجاره
اجرت المثل: به مبلغی که بابت استفاده شخصی از مال، به مالک پرداخت میشود، اجرت المثل می‌گویند.
اجرت المثل ایام تصرف: اگر تصرف ملک دیگری یا استفاده از اموال دیگری بدون رضایت مالک باشد، میتوان اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نمود.
کلمه اجور جمع اجاره بوده و معوقه به معنای به تعویق افتاده می‌باشد. اجاره بها یا اجور معوقه در واقع مبلغی است که مستاجر طی قرارداد اجاره به مالک یا موجر می پردازد . اجور معوقه، اجاره بهای عقب افتاده می‌باشد، اجاره بهای مکان استیجاری که مستأجر آن را پرداخت ننموده است. در صورتی که پس از انقضای مدت موجر هم، تصمیم به مطالبه اجور معوقه داشته باشد و هم تصمیم به تخلیه امکان جمع بین این دو نیز وجود دارد.
پرداخت اجرت، تکلیفی است برای مستأجر که به مجرد عقد اجاره برای وی ایجاد می‌گردد. منشأ قانونی مطالبه اجور معوقه ماده ۴۹۰ قانون مدنی است که مستأجر باید:
اولاً – در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً – عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع‌واحوال استنباط میشود استعمال نماید.
ثالثاً – مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد».
در ماده ۴۹۰ قانون مدنی عنوان شده که مستاجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد. به طور مثال: اگر بین موجر و مستاجر توافقی مبنی بر پرداخت اجاره بها ششم هر ماه صورت گرفته باشد، مستاجر می‌بایست ششم هر ماه مبلغ اجاره را پرداخت کند و تا قبل از ششم هر ماه ذمه مستاجر مستقر نمی‌شود. در قرارداد اجاره علاوه بر مبلغ اجاره بها زمان مقرر برای پرداخت اجاره بها نیز باید ذکر شود.
مثلا: ماهانه یا سالیانه. اعسار مستاجر تعهد او از پرداخت اجاره بها را ساقط نمی‌کند و حتی به موجر حق فسخ اجاره را می‌دهد. موجر می‌تواند به خیال تخلف از شرط پرداخت اجاره بها در موعد معین که از قواعد عمومی است، استناد کند. به عبارت دیگر با انعقاد اجاره‌نامه مستاجر متعهد شده است که اجاره بها را بپردازد و طرفین شرط کرده‌اند که به شرط استفاده از مکان استیجاری مال الاجاره را بپردازد و امتناع مستاجر از پرداخت آن تعدی از شرط است و این امکان را تحت شرایطی به موجر می‌دهد تا قرارداد را فسخ کند.
بر فرض تقسیط بندی مال الاجاره تا وقتی موعد پرداخت آن نرسیده بر ذمه مستاجر مستقر نمی‌شود حتی اگر فوت کند حال نمی‌شود . در حالت عادی، قرارداد اجاره با انقضا مدت اجاره به پایان میرسد.
روش‌های پرداخت اجاره بها وابسته به توافق طرفین در حین تنظیم قرارداد است. می‌تواند به صورت نقدی و در قبال دریافت رسید باشد و یا واریز به حساب مشخصی که موجر معرفی کرده است. هیچ الزامی بر انتخاب روش خاص وجود ندارد و کاملا به توافق طرفین بستگی دارد .
اجور معوقه: اجاره معوقه زمانی است که قراردادی بین طرفین وجود دارد و مستأجر از پرداخت اجاره بها خودداری نموده است. اجور معوقه همان اجاره‌بهاهای عقب‌افتاده‌ای است که یک مستاجر مطابق با قرارداد و توافق قبلی، متعهد به پرداخت آنها به مالک شده است.
اجرت‌المثل: اجرت‌المثل ملک زمانی است که قرارداد اجاره موجود نباشد و یا مدت آن گذشته و مال الاجاره به صورت غصبی در ید مستأجر است. مدت مال اجاره گذشته یعنی، زمانی که شخص برای مدت یک سال ملکی را از شخص دیگر اجاره می‌کند و هر ماه اجاره بها را پرداخت کرده است اما پس از پایان مدت قرارداد راضی به تخلیه ملک نخواهد شد و مالک یا موجر نیز راضی به تمدید قرارداد نمی‌شود. در این حالت مستأجر هر روزی را که پس از پایان مهلت قرارداد در ملک سکونت داشته باشد علاوه بر اجاره بها موجر می‌تواند اجرت المثل روزها و ماه‌هایی که مستاجر ملک او را به تصرف در آورده است را از دادگاه بخواهد. دادگاه نیز موظف به رسیدگی دادخواست وی خواهد بود.
اما توجه داشته باشید اجرت‌المثل ایام زوجیت نیز وجود دارد که متفاوت از قوانین ملکی است. زن از ابتدای ازدواج تا زمانی که در منزل زوج سکونت دارد بابت کارهایی که در منزل زوج انجام می‌دهد می‌تواند تقاضای اجرت‌المثل ایام زوجیت نماید.
اجاره
ارتباطات مالی بین افراد جامعه زمانی که صاحب ملک، دارای مغازه یا خانه یا آپارتمان یا عمارت یا ویلا هست و برای مدت مشخصی و به مبلغ یا اجاره بهای شخصی ملک خود را به مستاجر اجاره می‌دهد. آنها در قرارداد نرخ اجاره بها را مشخص می‌کنند و از تاریخ تنظیم قرارداد مدت زمان اجاره شروع خواهد شد و تا پایان تاریخ ذکر شده در قرارداد ادامه دارد.
امکان دارد مستأجر بنا به دلایلی اجاره بها را پرداخت نکند و یا پرداختی وی کمتر از مبلغ معین شده باشد. در این حالت بین موجر و مستاجر دعوای شکل میگیرد که موضوع آن مطالبه اجور معوقه از طرف موجر است. در این دعاوی، قرارداد هر میزان قانونی و رسمی‌تر تنظیم شده باشد و تاریخ و مبلغ اجاره کامل درج شده باشد در دادگاه معتبرتر و قابل استناد‌تر خواهد بود. در این حالت موجر برای دادخواهی دست بالاتری دارد.
عقد اجاره، عقدی لازم است و طرفین ملزم به ایفای تعهدات خود می‌باشند.اگر مستاجر مطابق عقد اجاره، اجاره بها راپرداخت نکند موجر می‌تواند الزام او را به پرداخت اجاره بهای معوقه از مراجع قضایی درخواست کند. روش‌های پرداخت اجاره بها بستگی به توافق طرفین در حین تنظیم قرارداد دارد. مستاجر باید اجاره بها را فقط به شخص مالک پرداخت کند و پرداخت اجاره بها به هر شخصی غیر از مالک، وجاهت قانونی ندارد.
.مطابق ماده 219 قانون مدنی: عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین طرفین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
ماده490 قانون مدنی: مستاجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است، تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا بپردازد.
فسخ قرارداد اجاره
قرارداد اجاره با انقضاء مدت اجاره به پایان میرسد مگر اینکه شرایط خاصی موجبات فسخ آن را فراهم آورد که از آن جمله اینکه مؤجر به تعهدات مندرج در اجاره نامه عمل ننماید و یا عیوبی در مورد اجاره موجود بوده که از مستأجر پنهان شده و یا به اطلاع وی نرسیده باشد و با مستأجر مورد اجاره را در غیر آنچه که در اجاره نامه آمده و مورد توافق مؤجر بوده استفاده نماید که از موجبات فسخ پیش از موعد است.
قبل از اقدام به اجاره املاک خود حتما قرارداد را به شیوه رسمی و قانونی تنظیم کنید. یعنی در دفتر ثبت اسناد این مهم انجام شود. همچنین حتما بند فسخ را در قرارداد خود بگنجانید تا در صورت مواجه با چنین مشکلاتی حق فسخ قرارداد را داشته باشید. در متن اجاره نامه حتما دقت نماید که مبلغ و تاریخ به درستی و با حروف نیز نوشته شود تا امکان تغییر دستی آن وجود نداشته باشد در نهایت قبل از تنظیم هر قراردادی ابتدا با وکیل دعاوی ملکی خود مشورت نمایید و به کمک او قرارداد اجاره‌ای قانونی تهیه و تنظیم نمایید.
اصطلاحات حقوقی ملکی - مطالبه اجاره معوقه
اجور معوقه: اجاره بهای عقب افتاده( پرداخت نشده)
موجر: اجاره دهنده
مستاجر: اجاره کننده
عین مستاجره: مورد اجاره
اجرت المثل: به مبلغی که بابت استفاده شخصی از مال، به مالک پرداخت میشود، اجرت المثل می‌گویند.
اجرت المثل ایام تصرف: اگر تصرف ملک دیگری یا استفاده از اموال دیگری بدون رضایت مالک باشد، میتوان اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نمود.
اجور معوقه
کلمه اجور جمع اجاره بوده و معوقه به معنای به تعویق افتاده می‌باشد. اجاره بها یا اجور معوقه در واقع مبلغی است که مستاجر طی قرارداد اجاره به مالک یا موجر می پردازد . اجور معوقه، اجاره بهای عقب افتاده می‌باشد، اجاره بهای مکان استیجاری که مستأجر آن را پرداخت ننموده است. در صورتی که پس از انقضای مدت موجر هم، تصمیم به مطالبه اجور معوقه داشته باشد و هم تصمیم به تخلیه امکان جمع بین این دو نیز وجود دارد.
پرداخت اجرت، تکلیفی است برای مستأجر که به مجرد عقد اجاره برای وی ایجاد می‌گردد. منشأ قانونی مطالبه اجور معوقه ماده ۴۹۰ قانون مدنی است که مستأجر باید:
اولاً – در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً – عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع‌واحوال استنباط میشود استعمال نماید.
ثالثاً – مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد».
تعهدات مستاجر نسبت به اجور معوقه
در ماده ۴۹۰ قانون مدنی عنوان شده که مستاجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد. به طور مثال: اگر بین موجر و مستاجر توافقی مبنی بر پرداخت اجاره بها ششم هر ماه صورت گرفته باشد، مستاجر می‌بایست ششم هر ماه مبلغ اجاره را پرداخت کند و تا قبل از ششم هر ماه ذمه مستاجر مستقر نمی‌شود. در قرارداد اجاره علاوه بر مبلغ اجاره بها زمان مقرر برای پرداخت اجاره بها نیز باید ذکر شود.
مثلا: ماهانه یا سالیانه. اعسار مستاجر تعهد او از پرداخت اجاره بها را ساقط نمی‌کند و حتی به موجر حق فسخ اجاره را می‌دهد. موجر می‌تواند به خیال تخلف از شرط پرداخت اجاره بها در موعد معین که از قواعد عمومی است، استناد کند. به عبارت دیگر با انعقاد اجاره‌نامه مستاجر متعهد شده است که اجاره بها را بپردازد و طرفین شرط کرده‌اند که به شرط استفاده از مکان استیجاری مال الاجاره را بپردازد و امتناع مستاجر از پرداخت آن تعدی از شرط است و این امکان را تحت شرایطی به موجر می‌دهد تا قرارداد را فسخ کند.
بر فرض تقسیط بندی مال الاجاره تا وقتی موعد پرداخت آن نرسیده بر ذمه مستاجر مستقر نمی‌شود حتی اگر فوت کند حال نمی‌شود . در حالت عادی، قرارداد اجاره با انقضا مدت اجاره به پایان میرسد.
روش‌های پرداخت اجاره بها وابسته به توافق طرفین در حین تنظیم قرارداد است. می‌تواند به صورت نقدی و در قبال دریافت رسید باشد و یا واریز به حساب مشخصی که موجر معرفی کرده است. هیچ الزامی بر انتخاب روش خاص وجود ندارد و کاملا به توافق طرفین بستگی دارد .
تفاوت اجاره معوقه و اجرت‌المثل
اجور معوقه: اجاره معوقه زمانی است که قراردادی بین طرفین وجود دارد و مستأجر از پرداخت اجاره بها خودداری نموده است. اجور معوقه همان اجاره‌بهاهای عقب‌افتاده‌ای است که یک مستاجر مطابق با قرارداد و توافق قبلی، متعهد به پرداخت آنها به مالک شده است.
اجرت‌المثل: اجرت‌المثل ملک زمانی است که قرارداد اجاره موجود نباشد و یا مدت آن گذشته و مال الاجاره به صورت غصبی در ید مستأجر است. مدت مال اجاره گذشته یعنی، زمانی که شخص برای مدت یک سال ملکی را از شخص دیگر اجاره می‌کند و هر ماه اجاره بها را پرداخت کرده است اما پس از پایان مدت قرارداد راضی به تخلیه ملک نخواهد شد و مالک یا موجر نیز راضی به تمدید قرارداد نمی‌شود. در این حالت مستأجر هر روزی را که پس از پایان مهلت قرارداد در ملک سکونت داشته باشد علاوه بر اجاره بها موجر می‌تواند اجرت المثل روزها و ماه‌هایی که مستاجر ملک او را به تصرف در آورده است را از دادگاه بخواهد. دادگاه نیز موظف به رسیدگی دادخواست وی خواهد بود.
اما توجه داشته باشید اجرت‌المثل ایام زوجیت نیز وجود دارد که متفاوت از قوانین ملکی است. زن از ابتدای ازدواج تا زمانی که در منزل زوج سکونت دارد بابت کارهایی که در منزل زوج انجام می‌دهد می‌تواند تقاضای اجرت‌المثل ایام زوجیت نماید.
نحوه مطالبه اجور معوقه
برای مطالبه اجور معوقه طبق ماده 490 قانون مدنی :
اولاً : در استعمال عین مستأجره بنحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند .
ثانیاً : عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال نماید .
ثالثاً : مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد .
قانون روابط موجر و مستاجر مالک دادخواستی تنظیم می‌کند و طی آن اجور معوقه را مطالبه می‌نماید و دادگاه حکم به پرداخت اجور معوقه را صادر می‌نماید . البته، مالک می‌تواند پیش از ثبت دادخواست، برای ارسال اظهارنامه مطالبه اجور معوقه نیز اقدام نماید. عدم استفاده مستاجر از ملک مانع از دریافت مال الاجاره و اجاره معوقه نمی‌گردد اما در صورت تلف شدن یا غیر‌قابل استفاده بودن ملک، مستاجر از پرداخت اجاره بها برای مدت باقی مانده مدت اجاره، بری خواهد بود.
نحوه طرح دعوای اجور معوقه
در مطالبه اجور معوقه، پیشنهاد میشود ابتدا مالک، شخص مقابل را از طریق ارسال اظهارنامه مطالبات مبنی بر پرداخت مبالغ مورد نظر، باخبر کند. در طرح دعوای مطالبه اجور معوقه باید به مواعد پرداخت اجاره در قرارداد توجه داشت. در صورت عدم پرداخت، برای طرح دعوای مطالبه اجور معوقه، مالک باید اقدام به تنظیم دادخواست علیه مستاجر و یا غاصب ملک کند. مالک می‌تواند در دادخواست خود به جز مطالبه اجاره معوقه، خسارات جانبی یا خسارت تاخیر تادیه ناشی از عمل شخص مقابل را هم مطالبه کند.
در مواقعی که اجور معوقه مبلغ بالایی باشد و مالک احتمال بدهد مستاجر قصد پرداخت آن را ندارد، مالک می‌تواند از دادگاه تقاضای تامین کند تا اموال مهم مستاجر توقیف شوند. در صورت عدم اقدام مستاجر و غاصب ملک در جهت پرداخت مطالبات، مالک می‌تواند اقدام به دریافت اجراییه از دادگاه کند و اموال شخص مذکور را توقیف و از محل آنها، مطالبات خود را دریافت کند
مرجع رسیدگی به دعوای مطالبه اجور معوقه، بر اساس میزان مبلغ خواسته، بین شورای حل اختلاف و یا دادگاه متفاوت است. همچنین مکان دادخواست باید در شورای حل اختلاف و دادگاه صالح محل وقوع ملک، مطرح شود.
مرجع رسیدگی دعاوی مطالبه اجور معوقه
دعوای مطالبه اجور معوقه دعاوی مالی محسوب شده و دارای هزینه دادرسی است. هزینه دادرسی دعاوی اجور معوقه براساس میزان اجاره بهایی که مطالبه می شود، طبق تعرفه،به دادگستری توسط موجر پرداخت می شود که پس از صدور حکم موجر می تواند این هزینه را از مستاجر دریافت نماید. برای بررسی و رسیدگی به دعوای مطالبه اجور معوقه ابتدا موجر یا صاحب ملک باید دادخواست خود مبنی بر عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر را تقدیم دادگاه نماید. اگر مبلغ مطالبه بالای بیست میلیون تومان باشد و یا زیر بیست میلیون تومان باشد مرجع رسیدگی آن متفاوت خواهد بود. دعوای کمتر بیست میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار میگیرد. این دعوا باید در محل وقوع مال غیرمنقول مطرح شود.
چنانچه مبلغ بیشتر از بیست میلیون تومان باشد موجر طی دادخواستی مطالبه اجور معوقه خود را از دادگاه خواستار میشود. موجر علاوه بر اجاره معوقه، باید در صورت آپارتمانی بودن ملک، شارژ ساختمان یا هزینه آب و برق را همزمان با مطالبه اجاره معوقه در دادخواست مطالبه نماید. گاهی در این گونه از دعاوی از سوی شورای حل اختلاف یا دفاتر دادگاهی اظهارنامه‌ای تنظیم خواهد شد و به مستأجر ارسال میشود. اگر مستاجر اظهارنامه را نادیده بگیرد شخص می‌تواند مستقیما دادخواست شکایت خود را به دادگاه اعلام کند. دادگاه نیز برای مستأجر ضرب الاجل تعیین کرده و چنانچه شخص مستاجر در مدت مشخص شده اجاره معوقه را پرداخت نکرد دادگاه حساب بانکی وی را توقیف نموده و از حساب او اجاره بها را مطالبه می‌کند.
مدارک لازم دادخواست مطالبه اجور معوقه
به منظور طرح دادخواست مطالبه اجور معوقه مدارک زیر لازم و ضروری است:
– دادخواست تنظیم شده به وسیله وکیل، با شرح خواسته دقیق مرتبط با اجور معوقه
– کپی شناسنامه و کارت ملی
– کپی قرارداد اجاره فی‌مابین مؤجر و مستأجر
– کپی سند مالکیت
– حکم و دادنامه تخلیه خانه در صورت وجود
پس از جمع‌آوری این مدارک باید دعوای مورد نظر اقامه شود. اکثرا رسیدگی به دعاوی نشای از تصرف عدوانی و غاصبانه با پیگیری وکیل سریع انجام میشود و حکم تخلیه صادر میشود.
روند رسیدگی به پرونده مطالبه اجاره معوقه
پس از تقدیم دادخواست و تعیین شعبه و بررسی دادخواست و ضمائم وتکمیل آنها به دستور قاضی وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می‌گردد. در جلسه رسیدگی طرفین دعوی حضور می‌یابند. ابتدا خواهان خواسته خود را مجددا همراه با دلایل و مستندات بیان می‌کند و سپس خوانده نیز مدافعات خود را ارائه می‌کند.در صورت اثبات حق دادگاه مبادرت به صدور رای به نفع خواهان نموده و میزان اجاره بهای عقب افتاده که خوانده باید به خواهان پرداخت نماید با ذکر مدت زمان اجاره، اجاره بهای پرداخت نشده را تعیین می‌نماید. در صورت اعتراض به حکم دادگاه، میتوان بسته به نوع پرونده از روش‌های واخواهی ، تجدید نظر خواهی ، اعاده دادرسی و ... استفاده نمود تا شاید باعث تغییر رای صادره شود.
انواع نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه
دادخواست مطالبه اجور معوقه شماره 1
مرجع رسیدگی کننده : شعبه ........ دادگاه عمومي تهران
خواهان : ...... ( مشخصات موجر یا مالک )
خوانده : .......... ( مشخصات مستاجر )
وکیل یا نماینده قانونی : . . . . . ( در صورت داشتن وکیل ، نام و نام خانوادگی و مشخصات وکیل نوشته می شود )
خواسته یا موضوع و بهای آن : ( تقاضای الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه معادل . . . . ریال به علاوه خسارات دادرسی )
دلایل و منضمات دادخواست :
1- فتوکپی سند مالکیت
2- فتوکپی مصدق سند اجاره ( رسمی یا عادی )
3 - عنداللزوم تحقیق و معاینه محلی
شرح دادخواست :
ریاست محترم دادگاه با عرض سلام و ادب
احتراماً اینجانب ... به وکالت از خواهان پرونده ... باستحضار می رساند:
1-خواهان . . . به موجب سند مالکیت ( و سند ) که فتوکپی آن پیوست است ، مالک شش دانگ یک دستگاه آپارتمان ( مغازه / ملک ) با مشخصات ثبتی مضبوط در اسناد تقدیمی واقع در ......... هستم.
2 – ملک مذکور به موجب سند عادی مورخ . . . ( سند رسمی شماره . . . . مورخ تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره . . . شهر ...... شهرستان . . . ) به خوانده محترم اجاره داده شده است.
3- نظر به این که خوانده دعوی اجور متعلقه به عین مستاجره را از تاریخ . . . . کلا معادل مبلغ . . . . ریال پرداخت نکرده است ، لذا صدور حکم محکومیت وی به پرداخت اجور معوقه (تا زمان تخلیه ملک) بانضمام کلیه خسارات قانونی (اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، خسارت تاخیر تادیه و ...)استدعا میشود .
دادخواست مطالبه اجور معوقه شماره 2
مرجع رسیدگی کننده : شعبه ........ دادگاه عمومي تهران
خواهان : آقاي ..... .... فرزند ...... ....... - شغل ...... - به نشاني : ....
خوانده : آقاي ..... ....... - فرزند ......... - شغل ....... به آدرس فوق....
وکیل یا نماینده قانونی : . . . . . ( در صورت داشتن وکیل ، نام و نام خانوادگی و مشخصات وکیل نوشته می شود )
خواسته :
1- صدور حكم تخليه يك مغازه جز پلاك ثبتي ...........
2- اجورمعوقه ماهيانه ..................ريال از تاريخ ......الي تاريخ ....... تقديم دادخواست ....... ريال
3- هزينه هاي دادرسي
دلائل و منضمات دادخواست :
1- فتوكپي مصدق اجاره نامه
2- معاینه وتحقیق محلی
3- شهادت شهود
شرح دادخواست مطالبه اجور معوقه : رياست محترم دادگاه عمومي تهران
احتراما" معروض مي دارد خوانده فوق كه طبق قرارداد منضم به عنوان اجاره متصرف مغازه ( آپارتمان/ ملک) اينجانب گرديده اما به دلایل زیر قادر به پرداخت مبلغ تعیین شده نبوده‌ام
...............
به دستور معاونت محترم ارجاع دستور ثبت رایانه و سپس پرونده به شعبه .... مجتمع قضایی .......ارسال گردید.مدیر دفتر پس از ثبت به کلاسه .....به نظر ریاست محترم شعبه رسانده , ریاست محترم دادگاه پس از ملاحظه دستور تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ آن به طرفین دعوا را صادر فرمودند.
وکیل مطالبه اجاره معوقه
دفتر حقوقی حق گرا تاکید می‌کند که طرح دعاوی مالی امری تخصصی است که مستلزم استفاده از دانش و تجربه حقوقدانان، به ویژه وکلای دادگستری است. همچنین به دلیل قوانین متعدد و پیچیده مؤجر و مستأجر در کشور، مشورت با وکیل در مورد مسائل مربوط به روابط بین مؤجر و مستأجر بهترین راه حل می‌باشد.
