احیا کردن زمین موات

وکیل حقوقی جنین اهدایی

ازدواج مجدد شوهر

تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دائر و تمیز بائر از موات برعهده وزارت مسکن و شهرسازی قرار داده شده ونحوه تشخیص ورسیدگی به موارد اعلامی مذکوربه موجب دستورالعملی که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و به موقع اجرا خواهد گذاشت محول شد و متعاقبا تصویب دستور العمل مذکور،تشخیص عمران واحیا وتعیین نوع زمین (دائر،بایر،موات) به کمیسیونی موصوف به کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری محول گردیده است

فهرست احیا کردن زمین موات

اراضی موات چیست؟

زمین‌های موات اراضی خشک و بی‌جانی هستند که سال‌هاست هیچ استفاده‌ای از آن‌‌ها نشده است و مالک مشخصی برای آن‌‌ها وجود ندارد. طبق قانون و با توجه به نکاتی مانند توان، ظرفیت، نوع کاربری و شیوه بهره‌برداری اراضی به سه دسته بایر، دایر و موات تقسیم بندی می‌‌شوند.
انواع زمین بر اساس توان، ظرفیت، نوع کاربری ، بهره‌برداری:
- زمین دایر:
به اراضی که در گذشته آباد و در آن کشت و زرع انجام می‌دادند و انسان‌ها با کشاورزی یا ساختنِ بنا از متروکه شدنِ آن جلوگیری کردند، زمین دایر گفته می‌شود.
- زمین بایر:
به زمین‌هایی که در گذشته مردم در آن‌‌ها مشغول به کشاورزی یا ساخت بنا بودند اما بعد از مدتی آن را رها و هیچ فعالیتی در آن انجام نداده‌اند، زمین بایر می‌گویند. این زمین‌ها بسیار متروکه شده‌اند و دیگر به آسانی قابل استفاده نیستند.
- اراضی موات :
اراضی موات به معنی زمین‌های مرده است که این زمین‌های غیر‌آباد است و دارای سه عنصر «مجهول بودن سابقه مالکیت خصوصی»، «عدم مشغولیت به زراعت و مستحدثات در حال حاضر» و «عدم داشتن مالک در حال حاضر» باشد.
زمین‌های که از گذشته تاکنون هیچ سابقه‌ای در امر عمران و آبادی نداشته‌اند، زمین موات گفته‌ می‌‌شود. در این زمین‌ها اثبات ادعای مالک بر مالکیت واجب و در صورت ثابت نشدن این ادعا زمین به دولت واگذار خواهد شد.

قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی

در ماده 1 قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی مصوب سال 6/1358 و ماده 3 قانون زمین شهری مصوب سال 6/1366 اراضی که معطل مانده و مالک آن از آن اعراض نموده توسط مرجعی به عنوان متولی تصرف به اشخاص واجد الشرایط محروم اعطا می‌شود.
در همین راستا قانون‌گذار در مورخ 5/4/58 اقدام به تصویب قانونی تحت عنوان قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن نمود که به موجب این قانون از آنجا که مطابق موازین دین اسلام زمین موات ملک کسی شناخته نمی‌شود و در اختیار دولت اسلامی است و اسناد مالکیتی که در رژیم حقوقی سابق نسبت به زمین‌های موات در داخل محدوده شهری یا خارج از آن صادر شده خلاف شرع و مصالح عامه تشخیص داده شد.
فلذا به موجب این قانون به مالکین اینگونه اراضی اخطار داده شد که در مهلت معین نسبت به احیاء و عمران اراضی خود اقدام و در صورت استنکاف، اسناد مالکیت آنها باطل و اراضی مذکور متعلق به دولت اسلامی خواهد بود.

تفاوت اراضی موات داخل و خارج از بافت شهری

اگر اراضی داخل در حریم شهری بوده سازمان مسکن و شهرسازی متولی تشخیص موات بودن آن و تولیت زمین را بر عهده خواهد داشت. چنانچه با شناسایی زمین موات مورد نظر و ارجاع امر به کارشناسان متخصص مربوطه برگه تشخیص موات بودن زمین مذکور را صادر و نسبت به تصرف و ابطال سند و اخذ سند رسمی مالکیت به نام دولت اقدام می‌نماید. چنانچه مالک و متصرفی با تصمیم مسکن و شهرسازی و موات بودن زمین مذکور مخالف و حقوق خود را معارض با تصمیم مرجع اخیر الذکر ببیند می‌تواند مراتب اعتراض خود را به کمیسیونی تحت عنوان کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری اعلام نماید.

زمین موات خارج شهر

طبق بند 9 ماده اول قانون اصلاحات ارضی، تشخیص زمین‌های موات خارج از شهر به عهده وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستایی است. طبق مصوبه وزارت کشور، تشخیص اراضی موات شهری تا شعاع ۳۰ کیلومتر خارج از منطقه ذکر شده‌است و به عهده وزارت آبادانی و مسکن خواهدبود.
توجه داشته باشید که بعضی از اراضی تحت مدیریت و مالکیت دولت به هیچ وجه قابل واگذاری نیستند همانند جنگل‌ها و کوه‌ها و مناطق حفاظت شده.

زمین موات شهری

اراضی موات شهری زمین‌هایی هستند که سابقه عمران و احیا نداشته باشند در صورتی که در زمین‌های مزبور سابقه عمران و احیا وجود داشته باشد و با گذشت زمان به حالت موات درآمده باشند اراضی بایر شهری نامیده می‌شوند. در صورتی که زمین مالک خاص نداشته باشد و آبادی و کشت و زرعی هم در آن نباشد جزو اراضی موات محسوب می‌شود. به عبارتی دیگر اراضی موات یعنی زمین‌هایی که اولا متعلق به هیچ شخص غیردولتی نیست و ثانیا در حال بهره‌برداری بوسیله دولت هم نیست و ثالثا قابل واگذاری به مردم می‌باشد و مردم می‌توانند از دولت، درخواست واگذاری آنها را به خود بنمایند.
توجه داشته باشید که بعضی از اراضی تحت مدیریت و مالکیت دولت به هیچ وجه قابل واگذاری نیستند محدوده‌های باستانی و تاریخی و همانند اینها.
* اگر فرد در ملک بنایی را بسازد و دادگاه هم حکم به موات نبودن آن ملک و اثبات مالکیت مالک اول را داده باشد. اگر قلع و قمع بنا و بازگشت ملک متعذر باشد، باتلقی مال درحکم تلف سازمان مسکن و شهرسازی مسئول خسارت معادل قیمت روز زمین است.

مرجع تشخیص دهنده نوع زمین شهری

ماده ۱۲ قانون زمین شهری، مرجع تشخیص دهنده نوع زمین را مشخص کرده است. طبق این ماده، وزارت مسکن و شهرسازی موظف به تشخیص موارد زیر است:
• تشخیص عمران و احیا زمین
• تشخیص تاسیسات متناسب زمین
• تشخیص نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات
نکته: این وزارتخانه موظف است نسبت به موارد بالا نظر دهد. مالکین نیز تا سه ماه فرصت دارند روی این حکم اعتراض بگذارند و موارد اعتراضی خود را به مراجع ذی‌صلاح ارجاع دهند.

مدارک برای درخواست بررسی نوع زمین

برای ارائه درخواست بررسی نوع زمین باید مدارک زیر را ارائه دهید:
- فتوکپی سند مالکیت، مدارک مالکیت در صورت دسترسی، آخرین استعلام ثبتی
- دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی: در صورت نبود نسخه مذکور، وجود کروکی دقیق ملک لازم است.
- انعکاس موقعیت ملک بر روی نقشه هوایی با مقیاس متناسب

احیاء اراضی موات

احیاء اراضی موات در قانون به عنوان یکی از اسباب مملک شمرده شده‌است. قانون‌گذار در قانون مدنی منظور از احیاء این زمین‌ها را این گونه بیان کرده:
ماده ۱۴۱: مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب است از قبیل زراعت، درخت‌کاری، بنا ساختن و غیره‌قابل استفاده نمایند.
هر کس زمین موات را به قصد تملک آباد کند مالک آن می‌شود منظور از آباد کردن یا احیای زمین موات انجام عملیاتی است که در عرف آباد کردن محسوب شود؛ مثل ساختمان سازی و درختکاری (ماده ۱۴۰ قانون مدنی) لازم به ذکر است که امروزه در خواست احیای اراضی موات با عنوان واگذاری اراضی موات تحت نظارت دولت و طی مراحل خاص قانونی انجام می‌گیرد.

نحوه احیای اراضی موات

سه شرط ‏جهت احیای اراضی موات:
١‏- عملی که عرفآ آباد کردن محسوب گردد؛ مانند زراعت، درخت کاری و غیره
٢‏- قصد تملک: چون احیای موات یک عمل حقوقی است قصد مالک شدن در تحقق آن لازم است و آباد‌کردن زمین بدون قصد تملک ایجاد مالکیت نمی‌کند
٣‏- رعایت مقررات: احیا کننده باید مقررات مربوط به این موضمه را از هر حیث رعایت نماید.

شروع احیای اراضی موات

در تملک اراضی موات شروع به احیا از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین و کندن چاه و غیره که اصلاحا «تحجیر» نامیده می‌شود، کافی نیست و موجب مالکیت نمی‌شود، ولی برای تحجیر کننده حق اولویّت در احیا را ایجاد می‌نماید. هر شخصی که به قصد تملک، قسمتی از زمین را احیا کند مالکیت آن را به دست خواهد آورد. مالکیت زمین‌های موات بدون قصد تملک امکان پذیر نبوده و نوعی اراده مشروط برای احیا لازم است. در قانون مدنی در ماده ١۴١‏ احیای زمین به وسیله عملیاتی است که در عرف آبادکردن محسوب می‌شود،
تعدادی از احیا مواردی که برای رفاه بیشتر زمین موات است:
- زراعت، درخت کاری
- بناساختن
- راه‌هایی برای رفتن به آن زمین
- نهرهایی که به زمین آب می‌رساند
- احیای قریه برای چرانیدن گوسفندان و گاوها
* عملیاتی از قبیل شخم غیرمسبوق برای احیا و تحجیر و ریختن مصالح در زمین و حفرچاه و نظایر آن، عمران و احیا محسوب نمی‌گرد‏د.
تحجیر، به معنای سنگ چیندن است. حق تحجیر به این معناست که کسی زودتر شروع به دیوار چینی در زمین مواتی کرده است، چون اقدامی در جهت احیای زمین کرده است او نسبت به سایرین در بدست آوردن مالکیت، اولویت دارد ولی صرف انجام این اقدام باعث ایجاد مالکیت نمی‌شود.

تملک قطعه زمین موات در اثر احیا

تملک اراضی موات و مباح نیاز به قصد تملک دارد و نوعی اراده مشروط برای احیا لازم است. می‌توان به وکالت یا ولایت و یا فضولی زمینی را برای دیگری احیا و تملک نمود؛ زیرا خصوصیتی در اراده مالک موجود نیست. تملک قطعه زمین در اثر احیا، موجب تملک وسایلی که برای کمال انتفاع از آن لازم است .نیز می‌باشد؛ با عنایت به این شرایط بوجود آمده و مقتضیات زمانی، قانون گذار با تصویب قوانین و مقررات و آیین‌نامه‌های متعدد و پراکنده، در صدد اعمال حق مالکیت عمومی و لغو مالکیت خصوصی و اعاده و استرداد زمین موات برآمد.
قوانین موجود من جمله قانون مدنی و قانون ثبت و الحاقات و ضمائم آن و عمده قوانین موضوعه هم چون قوانین اصلاحات اراضی ، قوانین اراضی موات‌شهری و غیر‌شهری ، قوانین اراضی منابع طبیعی و ملی شده ، قوانین تغییر کاربری و خیلی قوانین و مقررات دیگر که در جهت لغو مالکیت انحصاری اشخاص می‌باشد، از این دست می‌باشد.

مرجع تشخیص اراضی موات غیر شهری

قانون مرجع تشخیص اراضی موات و باطل بودن سند بر زمین‌های خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها صادق است. طبق این قانون تشخیص زمین‌های موات خارج از شهرها به عهده وزارت کشاورزی خواهد بود و از طریق هیئت ۷ نفره واگذاری انجام می‌شود.
در‌صورتی که مالک فعلی اسرار بر موات نبودن زمین دارد، باید از طریق دادگاه صالح اقدام کند. چنانچه دادگاه به موات بودنِ اراضی رای صادر کند، سند باطل و مالکیت آن از فرد گرفته خواهد شد. وظایف این هیئت برای واگذاری اراضی شامل تشخیص صلاحیت و استفاده از امکانات و وام‌های کشاورزی، همچنین فیصل دادنِ حوادث مربوط به اجرای قانون تشخیص زمین‌های موات است

واگذاری اراضی موات

دولت برای واگذاری اراضی موات از متقاضیان می‌خواهد که علاوه بر درخواست، طرح و پروژه خود برای چگونگی بهره‌برداری از این اراضی را نیز ارائه کنند. اگر طرح ارائه شده و درخواست مطرح شده به تایید دولت برسد اراضی موات در چهارچوبی و مدت زمانی که دولت تعیین می‌کند تحت شرایط خاص که مورد نظر دولت است به متقاضیان واگذار می‌شود.
نمی‌توان نوع استفاده و کاربری زمین را بدون موافقت دولت ، تغییر دهد و باید طرحی را که جهت دریافت زمین موات، معرفی کرده ظرف مدتی که دولت معین نموده اجرا کند در غیر این صورت دولت اقدام به استرداد زمین واگذار شده به خود می‌نماید.

دعوای اعتراض ملی شدن اراضی

دعاوی مذکور از جهت اصل ارکان با سایر دعاوی حقوقی مشترک است؛ آنچه باعث پیچیدگی آن می‌گردد، گذر سالیان متمادی از زمان ملی اعلام شدن اراضی جنگلی و مراتع از سوی قانون‌گذار و نیز گسترش محدوده شهرها و تغییر وضعیت اراضی است. همچنین کثرت اشخاص حقیقی یا حقوقی که می‌توانند خواهان یا خوانده دعوا قرار گیرند بر پیچیدگی موضوع می‌افزاید.
کسانی که به موجب قانون می‌توانند به ملی شدن اراضی اعتراض نمایند عبارت‌اند از:
• زارعین صاحب اراضی نسق: افرادی که بر اثر اجرای قوانین اصلاحات ارضی مربوط به قبل از انقلاب، زمین به آن‌ها واگذار شده است.
• مالکین: اشخاص حقیقی یا حقوقی که به موجب قوانین، مالک زمین شناخته شوند.
• صاحبان باغات و تأسیسات: افرادی که مدعی مالکیت عرصه و اعیان باغات و تأسیسات.
• سازمان‌ها و مؤسسات دولتی: در صورت عدم اعتراض و پس از تشخیص منابع ملی با رعایت تشریفات مخصوصی، سند مالکیت به نام دولت جمهوری اسلامی ایران با نمایندگی وزارت جهاد کشاورزی و در مناطق آزاد تجاری – صنعتی و همچنین مناطق ویژه اقتصادی، با نمایندگی سازمان منطقه صادر می‌شود.

جرم تصرف اراضی موات

تصرف اراضی موات بدون موافقت دولت، برابر ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) جرم است و علاوه بر رفع تصرف از متجاوز، مستوجب زندان ‌و جزای نقدی است. باید توجه داشت تصرف اراضی موات جرمی متفاوت با جرم انتقال مال غیر دارد. در صورتی که شخصی، بعد از تاریخ 1341/10/27، بدون داشتن سابقه تصرف و بدون داشتن مجوز از نهادهای ذی صلاح، نسبت به تصرف عدوانی اراضی موات ملی، اقدام نماید، جرم تصرف عدوانی محقق شده و مرتکب، مجازات خواهد شد.
با توجه به ماده 690 قانون مجازات، در خصوص مجازات تصرف عدوانی اراضی ملی، مقرر می‌دارد:
"هرکس در اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌‌های وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث‌ باقیه که برای مصارف عام‌ المنفعه اختصاص یافته به منظور تصرف، مبادرت نماید یا اقدام به هر گونه تجاوز و تصرف عدوانی نماید به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌شود. دادگاه موظف است، حسب مورد، رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید."
مجازات تصرف عدوانی اراضی ملی، یک ماه تا یک سال حبس و رفع تصرف عدوانی می‌باشد. همچنین در صورتی که متصرف، برای این تصرف، اقدام به جعل سند یا کلاهبرداری نیز نموده باشد، به مجازات آن جرم نیز محکوم خواهد شد.
در ادامه ماده 690 قانون مجازات اسلامی، مقرر می‌دارد: "هر کس مبادرت به عملیاتی نماید که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی زمین گردد به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌‌شود."
شایان ذکر است، از آنجا که طرح دعوای تصرف عدوانی کیفری در خصوص اراضی ملی، صرفا از سوی مالک دارای سند مالکیت، امکان پذیر است، اداره ذی‌صلاح که شاکی است، باید، از سند رسمی یا برگ تشخیص قطعیت یافته ملی شناخته شدن زمین و مالکیت اداره بر آن، به همراه نقشه، برخوردار باشد.

مراحل دادگاه کیفری زمین موات

پرونده جرم تصرف عدوانی اراضی موات، در دادسرا، تشکیل شده و رسیدگی و تحقیقات مقدماتی، در خصوص جرم مورد شکایت آغاز می‌شود تا یکی از قرارهای منع تعقیب یا جلب به دادرسی، صادر گردد.
چنانچه، دادسرا، ادله ارائه شده برای انتساب جرم تصرف عدوانی را کافی نداند، قرار منع تعقیب را صادر و پرونده را مختومه اعلام می‌نماید و در صورتی که ادله، برای انتساب جرم به متهم کافی باشد، دادسرا قرار جلب به دادرسی را صادر و پرونده، برای صدور کیفر خواست، نزد دادستان، ارسال می‌نماید. پس از صدور کیفر خواست، پرونده از دادسرا، به دادگاه کیفری، ارجاع خواهد شد.
دادگاه کیفری، پس از رسیدگی، در صورتی که تصرف عدوانی اراضی ملی را محرز بداند، حکم مجازات این جرم را صادر خواهد کرد و پس از اینکه پرونده، مراحل اعتراض را طی نمود و حکم، قطعی شد، پرونده را برای اجرای حکم توسط دادستان، به بخش اجرای احکام دادسرا، خواهد فرستاد. همچنین، رسیدگی به این پرونده، خارج از مهلت، صورت خواهد گرفت و قاضی، تا مشخص شدن نتیجه، بر رفع تصرف، دستور خواهد داد.

وکالت دعاوی اراضی موات

دعاوی اراضی بسیار گسترده‌تر از آن است که به نظر می‌رسد بنابراین وکلای این عرصه بایستی نسبت به قوانین حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع، قانون ملی شدن جنگل‌ها و مراتع ،قانون اراضی شهری و کمیسون‌های مربوطه و بسیاری از قوانین مرتبط دیگر تسلط کامل داشته باشند. همچنین وکیل اراضی موات از قوانین مربوط به کمیسیون‌ها و قوانین مرتبط با اراضی اعم از شهری و خارج از شهر اطلاع کامل داشته باشد زیرا این امر در طرح دعوای صحیح بسیار کمک کننده است. از مهم‌ترین دعاوی در این خصوص می‌توان به دعاوی علیه منابع طبیعی، تغییر کاربری اراضی و باغات، دعاوی علیه زمین شهری و از این دست اشاره کرد. دفتر حقوقی حق‌‌گرا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی ارضی، موکلین خود را در تمامی مراحل پرونده همراهی می‌کنند.