پس ندادن پول رهن خانه
ازدواج مجدد شوهر
دی ۱۱, ۱۴۰۲
حق حبس زوجه
دی ۱۱, ۱۴۰۲
پس ندادن پول رهن خانه یکی از رایج‌ترین موارد در قرارداد اجاره است که مستجر با آن رو به رو می‌شود. تاخیر در استرداد یا بازنگرداندن پول‌پیش از طرف صاحبخانه در دادگاه‌ها بسیار دیده می‌شود. این موضوع به دلیل عدم توجه به مواردی در هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره، عدم آشنایی با قوانین ملکی و عدم تعیین ضمانت اجرایی قوی برای قرارداد روی می‌دهد. عدم‌استرداد مبلغ رهن توسط مالک، نقض تعهد حقوقی است
در تنظیم و امضای قرارداد اجاره، در ابتدا مالک متعهد به تحویل عین ملک در موعد مقرر و مطابق با وضعیتی که مستاجر بتواند استفاده مطلوب داشته باشد، خواهد بود و مستأجر هم متعهد است در قبال تملک منافع در مدت مقرر، با توجه به عرف و قرارداد تنظیم شده مبلغی را به عنوان رهن و مبلغی را به صورت ماهانه به مالک پرداخت کند.
قانون تکالیف مالک و مستاجر را مشخص کرده است تا در صورتی که هر کدام آن‌ها از انجام وظایف خود خودداری کنند ، مسئول جبران خسارتی باشند که به دیگری تحمیل کرده‌اند .
در زمان منعقد شدن قرارداد اجاره مبلغی به عنوان ودیعه از طرف مستأجر به صاحبخانه داده می‌شود. به این ودیعه معمولاً مبلغ رهن خانه نیز گفته می‌شود. این مبلغ با عنوان ودیعه، رهن و پول پیش شناخته می‌شود، این مبلغ به صورت قرض الحسنه و به منظور ضمانتی برای پرداخت اجاره ماهانه به مالک است. در زمان تخلیه خانه و تسویه حساب کامل، صاحبخانه باید کل مبلغ ودیعه را به مستأجر پس دهد.
البته این در صورتی است که مستأجر به خانه خسارتی وارد کرده باشد، تاخیر در تخلیه خانه، بدهی از اجاره ماهیانه به صاحبخانه و ... داشته باشد بر اساس آن مبلغی از پول رهن که باید برگردانده شود کسر خواهد شد. پس پایان مدت اجاره و عدم تمدید مجدد آن، صاحبخانه مکلف به تحویل مبلغ ودیعه یا رهن به مستاجر می‌باشد و این تعهد تبعی است که قانون او را ملزم به رد (بازگرداندن) پول پیش می‌کند و در صورت ممانعت از پس دادن پول پیش، می‌توان الزام او را از مرجع صالح درخواست نمود.
به طور کلی سه روش برای پرداخت پول پیش/ ودیعه/ رهن به صاحبخانه‌ها وجود دارد:
1. پرداخت نقدی
ممکن است مستأجر بخواهد مبلغ ودیعه را به صورت دستی پرداخت کند. در این صورت باید جلسه‌ای در بنگاه معاملات املاک به منظور پرداخت مبلغ ودیعه تشکیل شود. در این جلسه بعد از دریافت مبلغ از موجر امضا و اثر انگشت گرفته می‌شود. این کار برای پیشگیری از مشکلات و ادعاهای بعدی مبنی بر اینکه موجر پولی از مستأجر نگرفته است انجام می‌شود.
2. پرداخت به صورت چک
ممکن است مستأجر بخواهد ودیعه را به صورت چک پرداخت کند. در این صورت این چک باید تضمین شده باشد تا بتوان در صورت ایجاد هر گونه مشکل، آن را استعلام و پیگیری کرد. اگر چک ضمانت شده نباشد، مستأجر نخواهد توانست در دادگاه اثبات کند که مبلغ ودیعه را به موجر پرداخته است.
3. پرداخت به صورت قرض الحسنه
گاهی وقت‌ها بنا به دلایلی به جای اصطلاح ودیعه یا مبلغ رهن، از کلمۀ قرض‌الحسنه استفاده می‌شود. لازم به ذکر است که استفاده از این کلمه به نفع موجرهاست. زیرا اگر در اجاره‌نامه به واژۀ ودیعه اشاره شده باشد، به این معناست که پول به صورت امانت در اختیار موجر است. بنابراین موجر حق اسفاده از این امانت را ندارد. اگر هم زمانی بخواهد از این امانت استفاده کند، به خیانت در امانت محکوم می‌شود. اما استفاده از کلمۀ قرض الحسنه این مشکلات را نخواهد داشت.
قرض الحسنه یعنی مستأجر برای مدت مشخصی پول خود را به موجر قرض داده است. موجر هم می‌تواند در مدت زمان طی قرارداد، در این مبلغ تصرف کند و آن را به مصارف مختلف برساند. ممکن است در پایان زمان قرارداد مستأجر به ملک خسارت زده یا چندین ماه مبلغ اجاره را نپرداخته باشد. در این صورت موجر می‌تواند مبلغ خسارت خود را از مبلغ قرض الحسنه کسر کند.
در پایان عقد اجاره و عدم تمدید مجدد ان، موجر مکلف به تحویل مبلغ ودیعه یا پول پیش به مستاجر می‌باشد و این تعهدی است که قانون او را ملزم به رد و پس دادن پول پیش می‌کند. در زمان تخلیه ملک و پس دادن کلید خانه، اگر صاحبخانه پول مستاجر را پس ندهد، مستاجر می‌تواند پرداخت پول را از مالک مطالبه کند.
چنانچه مالک از پرداخت رهن و خسارت آن و دیگر هزینه‌ها امتناع ورزد، مستاجر با همراهی و مشاوره وکیل ملکی پس از طی مراحل قانونی و صدور حکم قطعی و صدور اجرائیه از سوی اجرای احکام؛ مستاجر می‌تواند حکم درخواست توقیف اموال مالک را از شعبه اجرای‌احکام تقاضا نماید. در صورت عدم امکان توقیف اموال مالک، در نهایت به درخواست مستاجر می‌تواند حکم جلب او را از دادگاه تقاضا کند.
هیچ گونه اقدامی برای پس دادن پول پیش توسط صاحبخانه به مستاجر، انجام نشود، در مقابل مستاجر تا زمان پس گرفتن ودیعه، از تخلیه ملک خودداری کند. که این راهکار قانونی نبوده است. در این صورت مستاجر به هیچ وجه نمی‌تواند به دلیل پس ندادن پول پیش توسط موجر، از تخلیه ملک خودداری کند؛ چرا که به دلایل ذیل، این عمل برای او مناسب نخواهد بود:
در صورت استنکاف موجر از پس دادن پول پیش، مستاجر قانونا پول پیش خود را زمانی از مرجع صالح قضایی می‌تواند، مطالبه کند که ملک را تخلیه و آن را تامین دلیل و گواهی کرده باشد.
اگر مستاجر به عوض پس ندادن پول پیش توسط موجر، از تخلیه ملک و بدون اینکه اجازه‌ای از موجر، به خاطر ادامه سکونت در ملک او داشته باشد، خودداری نماید، در مقابل دادخواست مستاجر، موجر می‌تواند، تقاضای پرداخت اجرت ایام بعد از پایان اجاره به جهت سکونت بدون اجازه در ملک را از مستاجر داشته باشد.
هرگاه در قرارداد اجاره، ثابت شود که مبلغ پول پیش با عنوان ودیعه، تحویل موجر شده است، در صورت خودداری از رد (بازگرداندن) آن بدون دلیل موجه، می‌توان به دادسرا و دادگاه کیفری، تحت عنوان خیانت در امانت شکایت کرد.
ودیعه یا رهن
در زمان منعقد شدن قرارداد اجاره مبلغی به عنوان ودیعه از طرف مستأجر به صاحبخانه داده می‌شود. به این ودیعه معمولاً مبلغ رهن خانه نیز گفته می‌شود. این مبلغ با عنوان ودیعه، رهن و پول پیش شناخته می‌شود، این مبلغ به صورت قرض الحسنه و به منظور ضمانتی برای پرداخت اجاره ماهانه به مالک است. در زمان تخلیه خانه و تسویه حساب کامل، صاحبخانه باید کل مبلغ ودیعه را به مستأجر پس دهد.
البته این در صورتی است که مستأجر به خانه خسارتی وارد کرده باشد، تاخیر در تخلیه خانه، بدهی از اجاره ماهیانه به صاحبخانه و ... داشته باشد بر اساس آن مبلغی از پول رهن که باید برگردانده شود کسر خواهد شد. پس پایان مدت اجاره و عدم تمدید مجدد آن، صاحبخانه مکلف به تحویل مبلغ ودیعه یا رهن به مستاجر می‌باشد و این تعهد تبعی است که قانون او را ملزم به رد (بازگرداندن) پول پیش می‌کند و در صورت ممانعت از پس دادن پول پیش، می‌توان الزام او را از مرجع صالح درخواست نمود.
انواع مدل پرداخت پول پیش خانه
به طور کلی سه روش برای پرداخت پول پیش/ ودیعه/ رهن به صاحبخانه‌ها وجود دارد:
1. پرداخت نقدی
ممکن است مستأجر بخواهد مبلغ ودیعه را به صورت دستی پرداخت کند. در این صورت باید جلسه‌ای در بنگاه معاملات املاک به منظور پرداخت مبلغ ودیعه تشکیل شود. در این جلسه بعد از دریافت مبلغ از موجر امضا و اثر انگشت گرفته می‌شود. این کار برای پیشگیری از مشکلات و ادعاهای بعدی مبنی بر اینکه موجر پولی از مستأجر نگرفته است انجام می‌شود.
2. پرداخت به صورت چک
ممکن است مستأجر بخواهد ودیعه را به صورت چک پرداخت کند. در این صورت این چک باید تضمین شده باشد تا بتوان در صورت ایجاد هر گونه مشکل، آن را استعلام و پیگیری کرد. اگر چک ضمانت شده نباشد، مستأجر نخواهد توانست در دادگاه اثبات کند که مبلغ ودیعه را به موجر پرداخته است.
3. پرداخت به صورت قرض الحسنه
گاهی وقت‌ها بنا به دلایلی به جای اصطلاح ودیعه یا مبلغ رهن، از کلمۀ قرض‌الحسنه استفاده می‌شود. لازم به ذکر است که استفاده از این کلمه به نفع موجرهاست. زیرا اگر در اجاره‌نامه به واژۀ ودیعه اشاره شده باشد، به این معناست که پول به صورت امانت در اختیار موجر است. بنابراین موجر حق اسفاده از این امانت را ندارد. اگر هم زمانی بخواهد از این امانت استفاده کند، به خیانت در امانت محکوم می‌شود. اما استفاده از کلمۀ قرض الحسنه این مشکلات را نخواهد داشت.
قرض الحسنه یعنی مستأجر برای مدت مشخصی پول خود را به موجر قرض داده است. موجر هم می‌تواند در مدت زمان طی قرارداد، در این مبلغ تصرف کند و آن را به مصارف مختلف برساند. ممکن است در پایان زمان قرارداد مستأجر به ملک خسارت زده یا چندین ماه مبلغ اجاره را نپرداخته باشد. در این صورت موجر می‌تواند مبلغ خسارت خود را از مبلغ قرض الحسنه کسر کند.
پس ندادن پول رهن
در پایان عقد اجاره و عدم تمدید مجدد ان، موجر مکلف به تحویل مبلغ ودیعه یا پول پیش به مستاجر می‌باشد و این تعهدی است که قانون او را ملزم به رد و پس دادن پول پیش می‌کند. در زمان تخلیه ملک و پس دادن کلید خانه، اگر صاحبخانه پول مستاجر را پس ندهد، مستاجر می‌تواند پرداخت پول را از مالک مطالبه کند.
چنانچه مالک از پرداخت رهن و خسارت آن و دیگر هزینه‌ها امتناع ورزد، مستاجر با همراهی و مشاوره وکیل ملکی پس از طی مراحل قانونی و صدور حکم قطعی و صدور اجرائیه از سوی اجرای احکام؛ مستاجر می‌تواند حکم درخواست توقیف اموال مالک را از شعبه اجرای‌احکام تقاضا نماید. در صورت عدم امکان توقیف اموال مالک، در نهایت به درخواست مستاجر می‌تواند حکم جلب او را از دادگاه تقاضا کند.
عدم تخلیه ملک برای پس گرفتن پول پیش
هیچ گونه اقدامی برای پس دادن پول پیش توسط صاحبخانه به مستاجر، انجام نشود، در مقابل مستاجر تا زمان پس گرفتن ودیعه، از تخلیه ملک خودداری کند. که این راهکار قانونی نبوده است. در این صورت مستاجر به هیچ وجه نمی‌تواند به دلیل پس ندادن پول پیش توسط موجر، از تخلیه ملک خودداری کند؛ چرا که به دلایل ذیل، این عمل برای او مناسب نخواهد بود:
در صورت استنکاف موجر از پس دادن پول پیش، مستاجر قانونا پول پیش خود را زمانی از مرجع صالح قضایی می‌تواند، مطالبه کند که ملک را تخلیه و آن را تامین دلیل و گواهی کرده باشد.
اگر مستاجر به عوض پس ندادن پول پیش توسط موجر، از تخلیه ملک و بدون اینکه اجازه‌ای از موجر، به خاطر ادامه سکونت در ملک او داشته باشد، خودداری نماید، در مقابل دادخواست مستاجر، موجر می‌تواند، تقاضای پرداخت اجرت ایام بعد از پایان اجاره به جهت سکونت بدون اجازه در ملک را از مستاجر داشته باشد.
هرگاه در قرارداد اجاره، ثابت شود که مبلغ پول پیش با عنوان ودیعه، تحویل موجر شده است، در صورت خودداری از رد (بازگرداندن) آن بدون دلیل موجه، می‌توان به دادسرا و دادگاه کیفری، تحت عنوان خیانت در امانت شکایت کرد.
اثبات داشتن پول رهن مستاجر
باید دلایل، مدارک و یا سندی به دادگاه ارائه دهد که پول پیش را تحت عنوان ودیعه یا همان پول رهن به صاحبخانه پرداخت نموده است.
این دلیل می‌تواند رسید بانکی، حداقل دو شاهد و یا سند اجاره بین موجر یا مستاجر باشد که نشان بدهد پول پیش تحویل موجر شده است. همین که اثبات نماید پول را به وی پرداخت نموده برای استرداد آن کافی خواهد بود.
مستاجر زمانی مستحق استرداد دریافت پول پیش می‌گردد که قرارداد اجاره به اتمام رسیده و مدت آن منقضی شده باشد.
چون باید با پایان قرارداد اجاره، ملک را تخلیه کند؛ لذا باید تخلیه ملک را با دلیل، گواهی و اثبات کند.
از نکات مهم در برگرداندن پول پیش مستأجر این است که حین بازگرداندن پول پیش مستأجر، برای جلوگیری از ایجاد اختلاف حقوقی صورت‌جلسه‌ای تنظیم شده یا اینکه این موضوع را در پشت اجاره‌نامه قید نموده و آن را امضا کنند. بهتر است که شهود نیز با امضای آن برگرداندن پول پیش مستاجر را تایید کنند.
از دیگر نکات مهم در برگرداندن پول پیش مستأجر، آن است که موجر حتماً باید مبلغ اجاره را به شخصی پرداخت کند که قرارداد اجاره را با وی منعقد نموده است. فلذا، درصورتی‌که شخص دیگری غیر از طرف قرارداد، وجه مال‌الاجاره را مطالبه نمود، بهتر است از پرداخت آن به شخص مزبور، خودداری کرد.
خسارت تأخیر در پس دادن ودیعه
بر اساس قوانین تشخیص میزان خسارت پرداخت با تأخیر ودیعه از سوی صاحبخانه به مستأجر وارد شده، براساس شاخص‌های بانک مرکزی مشخص می‌شود. بنابراین کارشناسان مربوطه صلاحیت تعیین میزان آن را نخواهند داشت. لازم به ذکر است که مستأجر می‌تواند به ازای هر روز تأخیر مالک در پرداخت مبلغ ودیعه، حق التزام به مبلغی توافقی را نیز از موجر بگیرد. لازم است مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره، برای خود ضمانت اجرایی در نظر بگیرد.
محل رسیدگی به عدم استرداد ودیعه
ممکن است مبلغ ودیعه کمتر از بیست میلیون تومان باشد. در این صورت مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام موجر به استرداد و پرداخت ودیعه، شورای حل اختلاف محل اقامت صاحبخانه است. اما در بسیاری از مواقع مبلغ ودیعه بیش از بیست میلیون است. در این صورت نیز دادگاه محل اقامت صاحبخانه مرجع رسیدگی به این دعوا خواهد بود.
راهکار‌های پس گرفتن پول پیش
راهکارها مستاجر در صورت پس ندادن پول رهن خانه:
- یکی از راهکارها هنگام پس ندادن پول پیش این است که مستاجر در آن ملک به تصرف خود ادامه دهد و منتظر بماند تا موجر پول پیش را پرداخت کند. که این راهکار همان طور که بیان شد قانونی نبوده و بهتر است از این روش برای استرداد پول رهن خود استفاده نکنید.
- راهکار بعدی که قانونی است این است که مستاجر باید بعد از مشاوره با وکیل ملکی دفترحقوقی حق گرا به مرجع قضایی و شورای حل اختلاف مراجعه کند یا مراحل پیگیری پس گرفتن پول رهن را به وکیل ملکی بسپارد. پس از آن با تقدیم دادخواستی تحت عنوان مطالبه وجه، از طریق دادگاه، الزام وی را به استرداد پول‌پیش بخواهد.
- در حالت پس ندادن پول پیش ابتدا مستاجر باید ملک را تخلیه کند و با دادن دادخواست تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف، مراتب تحویل ملک و کلید را به شورای حل اختلاف گواهی کند. سپس مراتب تحویل ملک و کلید را با اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، به موجر اطلاع دهد و سپس دادخواست مطالبه وجه پول پیش را به طرفیت صاحبخانه به مرجع ذی‌صلاح تقدیم کند.
- پس از صدور رأی مبنی بر الزام مالک به پرداخت و استرداد پول پیش و قطعیت آن، با تقاضای مستاجر، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می‌شود. در این مرحله مستاجر می‌تواند با معرفی اموال موجر تا میزان خواسته خود و توقیف اموال وی، حق خود را دریافت نماید.
- توقیف و مصادره ملک موجر توسط مستاجر، اگر قبل از صدور رای یا قبل از تقدیم دادخواست اصلی و یا همراه با آن و یا حتی در اثنای دادرسی باشد، در قالب درخواست تامین خواسته، به شرط پرداخت تامین احتمالی از جانب مستاجر امکان‌پذیر خواهدبود، مگر در صورتی که سند اجاره رسمی بوده باشد.
- در صورت صدور رای و محکومیت موجر مبنی بر پس دادن پول پیش مستاجر و استنکاف او از پرداخت و با وجود تمکن مالی وی، می‌توان با توجه به استعلام دادگاه و اجرای رای توسط واحد اجرای احکام مدنی، نسبت به توقیف و مصادره اموال و ملک موجر، معادل پول پیش، اقدام نمود.
- پس از ابلاغ اجراییه به موجر چنانچه موجر ظرف مدت ۳۰ روز دادخواست اعسار را به محکمه تقدیم نکند، دادگاه به درخواست مستاجر، حکم جلب موجر را صادر می‌کند یا نسبت به توقیف اموال موجر اقدام می‌کند.
