قوانین حق تملک آپارتمان

نحوه قسط بندی مهریه

تنظیم اظهارنامه قضایی

قوانین حق تملک آپارتمان|دفتر حقوقی حق گرا

ساختمان همیشه یکی از دغدغه‌های انسانی بوده و هست. با گسترش شهرنشینی و افزایش آپارتمان‌نشینی، مشکلاتی پیدا شد که برای رفع و کنترل آن‌ها نیاز به وضع قوانین مخصوصی بود. از همین جهت قانونگذار، قانونی در این زمینه به تصویب رسانده است.
امروزه با توسعه شهرها آپارتمان نشینی افزایش پیدا کرده است که با گذشت زمان و تدوین و تصویب قوانینی در این خصوص و فرهنگ آپارتمان نشینی بین افراد جامعه برخی از مشکلات حل و فصل شده است اما کماکان برخی از مشکلات و مسائل به دلایل مختلف از جمله عدم آگاهی به قوانین و یا عدم رعایت و نقض این قوانین و غیره به وجود می‌آید که پرونده‌های در این خصوص در دادگاه ها مطرح می‌باشد.

فهرست قوانین حق تملک آپارتمان

انواع ‌قانون تملک آپارتمان مالکیت قسمت‌های مختلف آپارتمان وظایف و اختیارات شرکا هزینه‌های مشترک شرکای آپارتمان مجمع عمومی ساختمان

انواع ‌قانون تملک آپارتمان

ماده ۱ - مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک آپارتمان شامل دو قسمت است. ‌مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.
‌ماده ۲ - قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از آپارتمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده‌نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت‌معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
‌ماده ۳ - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به‌هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
‌ماده ۴ - حقوق و تعهدات و همچنین حصه هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت‌قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این که قرارداد‌مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشد.
‌ماده ۵ - انواع شرکت‌های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا‌پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.
‌ماده ۶ - چنانچه قراردادی بین مالکین یک آپارتمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به‌اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.
‌ماده ۷ - هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای‌اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت‌بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
‌ماده ۸ - در هر آپارتمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی‌از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات‌مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.
‌ماده ۹ - هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی‌خود مفید می‌داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در‌قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.
‌ماده ۱۰ - هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این‌صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و‌به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک‌به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
پیشه:
حقی معنوی است که به مستأجر ملک تجاری امتیازاتی می‌دهد. به این وسیله او می‌تواند از حقوق ملک بهره مند شده و تا هر زمان که تمایل داشته باشد اجاره نامه ملک را تمدید کند. حق کسب و پیشه به معنای اعتبار و شهرت تجاری است. هنگامی که صاحب کسب و کار در ملکی فعالیت تجاری دارد و اعتبار این ملک را به دلیل اعتبار و شهرت خود ارتقا می‌دهد، در حالی که اگر این تاجر در آن ملک نبود، اعتبار آن مکان تجاری نیز تغییری نمی‌یافت.
قانون‌ گذاران در این راستا حق کسب و پیشه را تصویب کردند تا این حق ارزش افزوده‌ای برای مستأجر باشد. به نحوی که اگر مالک بخواهد ملک خود را از مستأجر پس بگیرد، باید مبلغی را به مستأجر بدهد. به این علت که اعتبار و شهرت صاحب کسب و کار تحت الشعاع این تغییر محل قرار می‌گیرد.
قسمت‌های مختلف مالکیت آپارتمان
مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک آپارتمان شامل دو قسمت است:
• مالکیت قسمت‌های اختصاصی.
• مالکیت قسمت‌های مشترک.

مالکیت قسمت‌های مختلف آپارتمان

فصل اول: مالکیت قسمت‌های اختصاصی آپارتمان
ماده1- قسمت‌هایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده2- علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغ ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
فصل دوم: مالکیت قسمت‌های مشترک آپارتمان
ماده3- قسمت‌هایی از آپارتمان و اراضی و متعلقات آن‌ها که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد ونمی‌توان حق انحصاری بر آن‌ها قایل شد.
تبصره- گذاردن میز و صندلی و هرنوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است.
قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هرچند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.
ماده4- قسمت‌های مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها عبارت است از:
الف – زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب – تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی آپارتمان، اتاق سرایدار در قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها از قبیل ( لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن وغیره.
پ – اسکلت ساختمان.
تبصره – جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی، مشترک بین آن قسمتها است. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت – درها و پنجره‌ها – راهروها – پله‌ها – پاگردها – که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.
ث – تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیات مربوط به آن‌ها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.
ج – بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح – نمای خارجی آپارتمان.
خ – محوطه آپارتمان، باغ ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
- قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از آپارتمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده و از قسمت‌های مشترک حساب می‌شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید باشد. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام آپارتمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
-- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هریک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می‌کند.
-- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه های مشترک براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی آپارتمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.
-- چنانچه چگونگی استقرار حیاط آپارتمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
- انواع شرکت‌ها موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر‌مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

شکایت از بنگاه املاک

وکیل دعاوی ملکی

- چنانچه قراردادی بین مالکین یک آپارتمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیات مربوط به اداره امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
-- نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آن‌ها در ساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
- هرگاه یک آپارتمان یا محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک دفعه تجدید خواهد شد.
- در هر آپارتمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
- هریک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد. هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در، یا سر دَر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود مرئی و منظر باشد، بدهند.
- در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ده آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.
- هرکس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد، و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضاء دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
- هر مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیأت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همزمان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیأت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیأت مدیران موظف می‌باشند که به محض وجوه مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

وظایف و اختیارات شرکا

مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می باشد:
• تعیین رئیس مجمع عمومی.
• انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آن‌ها.
• اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور آپارتمان.
• تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.
• اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
• تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره آپارتمان .

هزینه‌های مشترک شرکای آپارتمان

در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که در ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزام مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین سهم هریک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.

مجمع عمومی ساختمان

طبق مواد 5 و 6 قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود یعنی اگر آپارتمان دارای سه واحد و یا تعداد مالکین سه نفر باشد مجمع عمومی تشکیل نمی گردد . به عبارت دیگر مجمع عمومی تجمعی از مالکین است که تصمیماتی در خصوص آپارتمان می گیرند که این تصمیمات تصمیم های اصلی و خط مشی کلی در خصوص اداره کردن آپارتمان است که از سوی مدیر یا هیات مدیره آپارتمان به اجرا در می آید از جمله انتخاب مدیر یا هیات مدیره و غیره . مجمع عمومی به دو دسته مجمع عادی و مجمع عمومی فوق العاده تقسیم می‌گردد .
بر طبق ماده 7 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يا فوِق العاده‌، در مواردي كه توافقنامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است ‌به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف ‌مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت ‌عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم‌ حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد .

مشاوره درباره حق تملک آپارتمان

دیدگاه ها بسته شده است