تفاوت اجاره نامه دستی با اجاره نامه رسمی
تنظیم اجارهنامه موضوع مهمی بوده بهتر است از تفاوت اجارهنامه دستی با اجارهنامه رسمی آگاه باشیم.
تنظیم اجارهنامه در انجام معاملات بدیهی بوده است و عدم رعایت نکات بسیار ساده حقوقی در تنظیم اجارهنامه ممکن است مسیر کوتاه حل اختلاف و یا تخلیه ملک را بسیاری طولانی و پیچیده نماید.
اجارهنامه
اجارهنامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته میشود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره‌کننده (مستأجر) تنظیم میشود که شامل مشخصات طرفین قرارداد و میزان اجاره بها و مدت اجاره و مورد اجاره و شرایط طرفین در آن است.اجاره نامه‌ای که موجر و مستاجر پس از رسیدن به توافق تنظیم می‌کنند میتواند به صورت اجاره نامه دستی یا اجاره نامه بنگاهی تنظیم شود. فسخ قرارداد اجارهنامه در هر زمانی ممکن است از سوی مالک و یا مستاجر مطرح شود.
انواع اجارهنامه
بر طبق قانون اجارهنامه های معتبر بر سه نوع است که عبارتند از :● اجاره محل سکونت یا منزل
● اجاره محل کسب یا تجارت
● اجاره مکان هایی نظیر موسسه خیریه یا درمانگاه که در واقع در گروه مکان های مسکونی به شمار می‌روند.
شرایط تنظیم اجاره نامه
در نوشتن و امضای قرارداد باید به مسائل زیادی توجه داشت از جمله:• آگاهی اجمالی به قوانین مربوط به موضوع قرارداد؛ مثلاً در صورتی‌که اجاره یک ماه پرداخت نگردد، صاحب ملک میتواند از طریق قانون مورد اجاره را تخلیه نماید.
• مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد با نشانی اقامتگاه آنان
• در نظر گرفتن منافع هر دو طرف؛ به اینصورت که قرارداد جنبه عادلانه داشته باشد.
• مدت قرارداد؛ هر قراردادی باید یک زمان معین و مشخص شده داشته باشد از یک ساعت گرفته تا چندین سال اما بهتر است که قراردادها یکساله باشد.
• حضور دو نفر شاهد جهت امضای ذیل قرارداد.
• تنظیم قرارداد در دونسخه و در صورت نیاز سه نسخه جهت در اختیار فرد سوم قراردادن (که فرد سوم در قرارداد ذکر شده‌است)
• ذکر مرجع حل اختلاف از جمله شخصی خاص یا مرجع قانونی مربوطه
اجاره نامه دستی
اجاره نامه عادی یا اجاره نامه دستی، اجاره نامه‌ای است که توسط موجر و مستاجر منعقد میشود که معمولا همراه با شاهد است. این قرارداد به صورت سنتی بوده و در سیستم برای دریافت کد رهگیری ثبت نمی‌شود. موجر و مستاجر برای عدم پرداخت پورسانت به املاکی‌های معتبر آن را به صورت دستی خودشان می‌نویسند.ترجیحا قرارداد بین موجر و مستاجر نباید به صورت دستی انجام شود و چنانچه قرارداد به صورت دستی انجام شد حتما توسط یکی از وکلای دادگستری بررسی و تایید شود تا از وجاهت قانونی کافی برخوردار باشد بلکه توصیه میشود قرارداد اجارهنامه در دفاتر مشاور املاک مطمئن و مورد وثوق شما یا دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد. در واقع این نوع اجاره نامه یک قرارداد و توافق بین موجر و مستاجر است و جای دیگری ثبت نخواهد شد.
طرفین قرارداد با اجارهنامه دستی و عادی میان خود اجاره‌نامه‌ای را تنظیم و با توافق امضاء می‌نمایند. در نوع قرارداد اجاره تمامی توافق‌های لازم به شکل مکتوب در دو نسخه منعقد میشود و در نهایت این نسخ در اختیار مالک، مستأجر قرار می‌گیرد. چنانچه طرفین این قرارداد به مشکلی برخوردند، می‌توانند با استناد به این قرارداد به محاکم صالح مراجعه کنند.
ویژگی‌ها و شرایط اجارهنامه دستی
تنظیم توسط موجر و مستأجر: در این نوع قرارداد، دو طرف به‌صورت مستقیم توافق کرده و اجارهنامه را تنظیم می‌کنند.عدم ثبت رسمی: اجارهنامه دستی در دفاتر اسناد رسمی یا بنگاه مشاور املاک ثبت نمی‌شود و به عنوان سند عادی شناخته میشود.
شاهدان: اگر این قرارداد توسط دو شاهد معتبر (مرد بالغ) امضا نشود، در صورت بروز اختلاف، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نمی‌شود و اعتبار قانونی آن کاهش می‌یابد.
عدم رعایت نکات حقوقی دقیق: اغلب در تنظیم اجاره‌نامه‌های دستی، نکات حقوقی ضروری ممکن است رعایت نشود. این میتواند در آینده باعث بروز مشکلات حقوقی شود.
اجاره نامه بنگاهی
اجاره نامه بنگاهی به اجاره نامه‌ای گفته میشود که در بنگاه مشاور املاک و در فرم‌های مورد تایید اتحادیه املاک نوشته میشود و البته مشاور املاک آن را مهر و امضا کرده و نکات حقوقی لازم را در آن رعایت می‌کند.اجاره نامه بنگاهی میتواند به دو صورت باشد. تنها تفاوت دو نوع اجاره نامه بنگاهی در دریافت کد رهگیری و عدم دریافت آن است. بسیاری از موجرین، در هنگام اجاره ملک خود تمایلی به دریافت کد رهگیری ندارند. دلیل این مسئله هم عدم پرداخت مالیات بر اجاره است. برخی از صاحبان بنگاه‌ها هم از اعتماد خریداران و فروشندگان سوء‌استفاده کرده و اقدام به تخلف یا کلاه‌برداری می‌کنند که میتوان شکایت از بنگاه املاک را به وکیل حق‌گرا سپرد.
نکات اجاره نامه بنگاهی
• اطلاعات حقوقی مشاور املاک از مردم عادی بالاتر است. در نتیجه اجاره‌نامه‌ای که مشاور املاک تنظیم می‌کند، از لحاظ حقوقی قابل اطمینان‌تر از اجارهنامه دستی است.• با اینکه مهر و امضای مشاور املاک، ضامن حمایت قانون از مفاد قرارداد اجاره نیست.
• شانس عقد قرارداد با مراجعه به مشاور املاک بالاتر از موارد دیگر است. زیرا مشاور املاک برای کسب درآمد، تلاش می‌کند قرارداد را به سرانجام برساند. بنابراین با مذاکره با طرفین، شرایطی را فراهم می‌کند که از جهات مختلف، طرفین رضایت کافی داشته باشند.
ویژگی‌های اجارهنامه بنگاهی
تنظیم توسط مشاور املاک: مشاور املاک مسئولیت تنظیم اجارهنامه را بر عهده دارد و قرارداد را با رعایت قوانین و مقررات مربوط به اجاره و اجاره‌نشینی تنظیم می‌کند.استفاده از فرم‌های استاندارد: این اجاره‌نامه‌ها بر اساس فرم‌های مورد تأیید اتحادیه املاک تنظیم می‌شوند که تمام جنبه‌های قانونی و حقوقی در آن لحاظ شده است.
مهر و امضای مشاور املاک: مشاور املاک پس از تنظیم قرارداد، آن را مهر و امضا می‌کند که به اعتبار قانونی قرارداد افزوده و آن را رسمی‌تر می‌کند.
اجاره نامه رسمی
برخلاف اجاره نامه عادی، اجاره نامه رسمی، قراردادی است که در محضر خانه ثبت رسمی میشود و در واقع از اعتبار یک سند رسمی برخوردار است. اجاره نامه رسمی، یک سند رسمی محسوب میشود. در واقع پس از به تفاهم رسیدن طرفین معامله، می‌توانند به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و اجارهنامه را ثبت کنند.ثبت محضری اجاره نامه بسیاری از دعاوی موجود در دادگاه‌ها را کاهش خواهد داد دلیل اینکه در کشورهای دیگر برعکس کشور ما دادگاه‌ها خلوت است، همین موضوع است.
ویژگی‌های اجارهنامه رسمی
ثبت در دفاتر اسناد رسمی: این قرارداد در یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور ثبت میشود و یک سند رسمی به حساب می‌آید.اعتبار قانونی بالا: اجارهنامه رسمی به دلیل ثبت در دفاتر رسمی، از لحاظ حقوقی بسیار معتبر است و در محاکم قضایی از قدرت استناد بیشتری برخوردار است.
حمایت کامل قانونی: در صورت بروز هرگونه اختلاف بین موجر و مستأجر، اجارهنامه رسمی به دلیل ثبت رسمی و رعایت تمام موارد قانونی، حمایت حقوقی قوی‌تری از طرفین خواهد داشت.
نیاز به پرداخت مالیات: یکی از نکات مهم در مورد اجارهنامه رسمی، پرداخت مالیات بر اجاره است. با ثبت رسمی قرارداد، اداره مالیات به راحتی میتواند مالیات مربوط به اجاره را از موجر دریافت کند.
نیاز به توافق کامل طرفین: برای تنظیم اجارهنامه رسمی، تمامی موارد اجاره باید به طور کامل مورد توافق موجر و مستأجر باشد و به‌طور نقد پرداخت شود. در غیر این صورت، دفاتر اسناد رسمی قرارداد را ثبت نمی‌کنند.
مزایای اجاره نامه محضری
مزایای اجاره نامه محضری که در دفتر اسناد رسمی به ثبت می رسد عبارت است از:○ قاطع و رافع دعوی بودن و تحت تأثیر مرور زمان قرار نگرفتن
○ غیرقابل انکار و تردید بودن
○ قابل استناد و معتبر بودن تاریخ سند رسمی
○ لازم الاجرا بودن آن
تفاوت اجاره نامه عادی و اجاره نامه رسمی
اجاره نامه‌ها معمولا در دفاتر املاک به امضا موجر و مستاجر می‌رسند که همانطور که گفتیم انعقاد قرارداد اجاره به این ترتیب تنها منجر به انعقاد یک سند عادی میشود و مانند همه قراردادهای دیگری است که بین افراد به صورت غیر‌رسمی منعقد میشود. اما سند رسمی اجاره نامه، سندی است که در دفترخانه تنظیم شده است و از اعتبار قانونی بالایی برخوردار است اما اغلب مردم بابت هزینه دفترخانه اقدام به انعقاد اجاره نامه عادی می‌کنند . علاوه بر این تفاوت اجارهنامه عادی و اجارهنامه محضری را میتوان در مواردی زیر نیز دانست :1- اجاره نامه رسمی قابل استناد به تاریخ رسمی است. اجاره یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستاجر منعقد میشود که حتما باید مدت در آن تعیین شود در غیر این صورت این قرارداد اعتبار قانونی ندارد.
2- اجاره نامه رسمی قابل انکار و تردید نیست اما میتوان نسبت به قرارداد اجاره عادی ، ادعای تردید مثلا ادعای جعل کرد.
3- قرارداد اجاره رسمی چون سند رسمی محسوب میشود لازم الاجراست و باید حتما مواد قرارداد اجرا شود و هیچ یک از دو طرف قرارداد نمی‌تواند به جز در شرایط قانونی از انجام آن سرباز بزند.
4- فرق دیگر اجاره نامه رسمی و عادی در این است که قرارداد اجاره رسمی تحت تاثیر زمان نیست و در همیشه میتواند قاطع و رافع دعوی باشد.
5- اگر اجاره نامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر میتواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیه مستأجر را بگیرد.
6- طرف قرارداد میتواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن منعقد شده، صدور اجراییه را درخواست کند.
تفاوت اجاره نامه رسمی و بنگاهی
مزیت اجاره نامه رسمی به نسبت اجاره نامه بنگاهی، همان مزیت اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی است. هر چند اسناد عادی در محکمه قانونی دارای ارزش هستند، اما ارزش اسناد رسمی در این محکمه‌ها بیش‌تر از اسناد عادی می‌باشد.از نکات دیگری که در اجارهنامه رسمی رعایت میشود، این است که شما زمانی می‌توانید به این دفاتر مراجعه کنید که معامله کاملا نقد باشد. همین مسئله یکی از دلایلی است که مردم تمایلی برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ندارند.
تفاوت اجاره نامه رسمی و اجاره نامه محضری
قانونگذار در قانون به دفاتر اسناد رسمی صلاحیت ثبت، تنظیم و ثبت اسناد رسمی را داده است. اجاره نامه رسمی که در دفتر اسناد رسمی به ثبت میرسد نسبت به قراردادهای اجارهنامه بنگاهی که در بنگاه های املاک نوشته میشود دارای مزایای قانونی هستند که در زیر به آنها اشاره شده است:● اجاره نامه های محضری لازم الاجرا هستند.
● قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمیگیرند.
● میتوان در دادگاه به آنها استناد و اثبات کرد.
● این اسناد قابل استناد و از نظر تاریخ سند رسمی معتبر هستند.
* احقاق حق مالک در کوتاه‌ترین مدت با ضریب اطمینان بالا از بزرگترین مزیت‌های این اسناد است؛ زیرا هنگام تنظیم اجارهنامه کلیه موارد نظیر شرایط دو طرفه، نوع کسب و کار واگذاری به غیر، حق کسب و کار و تجارت، مشخص میشود و در نتیجه جایی برای تکذیب یا رد وجود نخواهد داشت.
مزایا و معایب اجاره نامه دستی
زمانی که موجر و مستاجر به توافق می‌رسند و قراردادی را بدون مراجعه به مشاور املاک یا دفاتر ثبت اسناد، بین خود نوشته و امضا می‌کنند، به آن اجاره نامه دستی گفته میشود. بنابراین برای این نوع اجاره نامه نیازی به پرداخت کمیسیون به مشاور املاک نیست.هر چند با نوشتن اجاره نامه دستی مزایایی مثل عدم نیاز به پرداخت پول به مشاور املاک یا دفتر ثبت اسناد دارد، اما به طور کلی با دو مشکل روبرو می‌شویم.
۱- عدم رعایت موارد قانونی و حقوقی لازم در نوشتن اجاره نامه
۲- اجاره نامه دستی مشمول حال قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ نمی‌شود.
حتی اگر مطمئن باشیم که موارد قانونی را به درستی در اجارهنامه نوشته شده، در صورتی که قرارداد اجاره صرفا به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد، باز هم مشکل دوم پا برجا خواهد بود.
وکیل اجاره نامه
ارزش قانونی سندی که بنگاهی می‌نویسد با ارزش یک برگ کاغذ که مالک و مستأجر در منزل خودشان بنویسند، فرق چندانی ندارد. کار دفتر اسناد رسمی نیز تنظیم سند رسمی است، پرونده‌های زیادی درباره اختلافات میان مالک و مستأجر در دادگاها وجود دارد که وقت مردم و دستگاه قضایی را می‌گیرد.ثبت محضری اجاره نامه بسیاری از دعاوی موجود در دادگاه‌ها را کاهش خواهد داد.وکیل حق‌گرا این نکته را تذکر می‌دهد که در صورت بروز مشکل بین موجر و مستاجر، اجاره نامه دستی نمی‌تواند به خوبی منافع طرفین را حفظ کند. در نتیجه بهره‌مندی از وکیل متخصص امور ملکی حق‌گرا در خصوص اموال غیرمنقول و تنظیم قرارداد اجاره مهم‌ترین و اساسی‌ترین اصل در انجام معاملات می‌باشد .
