نحوه فسخ قرارداد خانه
وکیل شکایت از داروخانه
تیر ۶, ۱۴۰۳
دادخواست منع اشتغال زوجه
تیر ۶, ۱۴۰۳
فسخ قرارداد خانه میتواند هم توسط موجر و هم مستأجر بنا به دلایل مختلفی مطرح شود. بسیاری تصور می‌کنند که فسخ اجاره‌نامه تنها توسط موجر یا همان صاحب ملک قابل انجام است اما در قانون حق فسخ قرارداد برای مستأجر نیز پیش‌بینی‌شده است.
فسخ قرارداد قولنامه، به صورت یک طرفه و دو طرفه، امکان پذیر است که از موارد و شرایط فسخ قرارداد به صورت دو طرفه، می‌توان به اقاله و از موارد حق فسخ یک طرفه، به وجود خیارات قانونی یا حق فسخ، اشاره کرد.
در معاملات ملکی، قراردادها اساسی‌ترین ابزارها برای تعهدات و حقوق طرفین قرارداد محسوب می‌شوند. با این حال، زمانی که یکی از طرفین به دلایل مختلف نیاز به فسخ قرارداد دارد. در این زمینه، شرایط فسخ قرارداد ملک و همچنین مشاوره با وکیل دفتر حقوقی حق‌گرا اهمیت چشمگیری پیدا می‌کنند.
فسخ قرارداد قولنامه، به صورت یک طرفه و دو طرفه، امکان پذیر است که از موارد و شرایط فسخ قرارداد به صورت دو طرفه، می‌توان به اقاله و از موارد حق فسخ یک طرفه، به وجود خیارات قانونی یا حق فسخ، اشاره کرد.
در معاملات ملکی، قراردادها اساسی‌ترین ابزارها برای تعهدات و حقوق طرفین قرارداد محسوب می‌شوند. با این حال، زمانی که یکی از طرفین به دلایل مختلف نیاز به فسخ قرارداد دارد. در این زمینه، شرایط فسخ قرارداد ملک و همچنین مشاوره با وکیل دفتر حقوقی حق‌گرا اهمیت چشمگیری پیدا می‌کنند.
فهرست وکیل شکایت از داروخانه
فسخ قرارداد انواع قرارداد دلایل فسخ قرارداد شرایط و نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نحوه فسخ قولنامه به صورت دو طرفه مراحل و نحوه فسخ قولنامه به صورت یک طرفه حمایت قانون از طرف متضرر شده از فسخ شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف فروشندهشرایط فسخ قرارداد ملک از طرف خریدار
تعیین زمان فسخ قرارداد در خرید و فروش ملک هزینه‌ها در شرایط فسخ قرارداد ملک متن فسخ قرارداد خانه وکیل فسخ قرارداد خانهقولنامه، که مقصود از آن در عرف، همان مبایعه‌نامه است و امکان تنظیم، به صورت دستی و یا در نمونه فرم‌های مبایعه‌نامه املاک را دارد، از جمله قراردادهایی است که توسط قانون گذار، مورد پیش‌بینی قرار گرفته و طرفین، به موجب آن، اقدام به انعقاد عقد بیع (زمانی که در معنای عرفی و به عنوان جایگزین مبایعه نامه به کار رود) یا تعهد به انعقاد عقد بیع، می‌نمایند.
معنا فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما در اصطلاح به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی میتواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد
یعنی این حق به طرفین معامله داده شده است تا در مورد ادامه و یا پایان قرارداد تصمیم بگیرند. در تمام موارد برای بر هم زدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد. در قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.
فسخ قرارداد خرید ملک، فسخ قرارداد خرید خانه به معنی منحل کردن قراردادی است که برای انتقال مالکیت ملک به فردی دیگر در ازای دریافت وجه، تنظیم شده است. منحل کننده قرارداد خرید خانه ممکن است هر کدام از طرفین معامله باشد.
در حالت کلی قراردادها به دو نوع قرارداد لازم و قرارداد جایز تقسیم می‌شوند.
● قرارداد لازم
قرارداد لازم به قراردادی گفته می‌شود که هیچ یک از طرفین معامله به هیچ عنوان نمی‌توانند معامله را فسخ کنند. مگر در شرایط بسیار معدود و با توجه به قوانینی که تعیین شده است. این قرارداد تا زمانی که یک عامل قانونی به میان نیامده باشد، پا برجا است و هیچ بهانه‌ای از سوی طرفین قابل پذیرش نیست. فسخ قراردادهای خرید و فروش، فسخ قرارداد نکاح، اجاره و… در این دسته قرار می‌گیرند. در تمامی قراردادهای خانه یکی از بندهای قرارداد این است که در یک مدت زمان مشخص و با ادله کافی و موجه طرفین میتوانند معامله را طبق قوانین فسخ کنند.
● قرارداد جایز
از قراردادهایی هست که هر یک از طرفین معامله بدون اینکه نیاز به تعهد خاصی باشد، هر زمان که بخواهند میتوانند برای فسخ قرارداد اقدام کنند. به عنوان نمونه می‌توان به قرارداد حق وکالت اشاره کرد. شما هر زمان که بخواهید می‌توانید او را از وکالت خود عزل کنید. در مقابل نیز وکیل شما میتواند هر زمان که بخواهد قرارداد وکالت را فسخ کند.
در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش خانه، بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید و توضیح اینکه شما از این معامله فقط پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، اصلاً پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد.
- عدم توانایی پرداخت مبلغ اجاره در موعد مقرر است که خواهان فسخ قرارداد خرید خانه می‌شود.
- یکی دیگر از دلایلی که مالکان قرارداد اجاره‌نامۀ ملکی را فسخ می‌کنند، در شرایطی است که مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر طولانی مدتی داشته باشد.
- مستأجر بدون اجازه از موجر، ملک را به شخص ثالث واگذار کند یا اجاره بدهد.
- مستأجر از ملک برای کارهایی که در قرارداد ذکر نشده‌اند استفاده کند. مثلاً استفاده تجاری از واحد مسکونی
- عدم توجه مستأجر به سلامت ملک؛ برای مثال اگر مستأجر در نگهداری ملک سهل‌انگاری کند و تعهداتی را که بنا بر اجاره نامه برعهده‌گرفته به شکل مطلوب عملی نکند، امکان فسخ اجاره نامه برای موجر فراهم می‌شود.
- بالا رفتن ارزش خانه نسبت به قیمت فروخته شده، پیدا شدن مشتری با مبلغ بالاتر است.
- عدم ارائه اطلاعات صحیح از سوی مستأجر؛ برای مثال بسیاری از صاحبین املاک، خانه خود را به افراد مجرد و یا خانواده‌های پرجمعیت اجاره نمی‌دهند. اگر در زمان عقد قرارداد مستأجر اطلاعات نادرستی در این خصوص ارائه کند و بعد از امضای قرارداد موجر به این موضوع پی ببرد، حق فسخ برای موجر محفوظ خواهد بود.
- ملک مورد اجاره‌ی آنها ایرادات عمده‌ای دارد که در موقع بازدید از منزل صاحب‌خانه به آنها هیچ اشاره‌ای نکرده است.
- یکی از رایج‌ترین دلایل فسخ کردن قراردادهای اجاره نامه، نقل‌مکان مستأجر پیش از موعد قرارداد است. چنانچه مستأجر بنا به دلایل مختلف تصمیم بگیرد که پیش از سر رسیدن موعد یک‌ساله قرارداد ملک مورد اجاره را ترک کند، میتواند با توافق و همکاری موجر قرارداد اجاره‌نامه را فسخ نماید.
وجود یک دلیل موجه قانونی یا یک دلیل پیش بینی شده در قانون که یکی از طرفین قرارداد، به موجب آن، میتواند نسبت به فسخ قولنامه اقدام کند. به عنوان مثال، مستاجر میتواند، در صورت عدم تحویل ملک در موعد مقرر، توسط موجر، به صورت یک طرفه، نسبت به فسخ قرارداد اجاره، اقدام کند.
البته در مواردی این اتفاق بدون خواست طرفین و به دلیل شرایط خاص رخ می‌دهد، که در چنین شرایطی بررسی ضرر و زیان فسخ معامله ملک طرف خسارت دیده باید از طریق مراجع قانونی بررسی شود. به طور کل برای جلوگیری از ضرر و زیان در زمان خرید خانه و قانونی انجام شدن تمام مراحل آن بهتر است قبل از تنظیم قرارداد خانه با کارشناسان این کار مشورت کرد. اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به جز دلایل موجه و محکمه پسند، مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد.
به طور کلی، از شرایط اصلی و نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه می توان به این موارد اشاره کرد:
○ رضایت طرفین معامله برای فسخ
○ عدم جنبه قانونی فسخ در صورت رضایت نداشتن یکی از دو طرف معامله
○ دارا بودن سلامت عقلی و سن قانونی
در صورتی که اجازه فسخ یک طرفه در قرارداد قید شده باشد، هر یک از طرفین می توانند اقدام به فسخ معامله ملک نمایند. پرداخت خسارت فسخ، ضرر و زیان طرف مقابل یکی دیگر از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه است. چنان چه در بندهای مندرج در قرارداد مبلغ ضرر و زیان قید نشده باشد، طرفین میتوانند در مورد میزان مبلغ به توافق برسند.
نقص مدارک از سوی فروشنده یکی از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه است. اگر تا زمان نقل و انتقال سند، مدارک آماده و تکمیل نشده باشد خریدار می تواند درخواست جریمه نماید. همچنین در این شرایط، حق فسخ معامله ملک را دارد. برای پیشگیری از بروز چنین مشکلی در قراردادها، وجه التزام تعیین می‌گردد. به این ترتیب، چنان چه خریدار و یا فروشنده در عمل به تعهدات خود کوتاهی نماید، ملزم به پرداخت ضرر و زیان خواهد بود.
فسخ قرارداد
معنا فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما در اصطلاح به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی میتواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد
یعنی این حق به طرفین معامله داده شده است تا در مورد ادامه و یا پایان قرارداد تصمیم بگیرند. در تمام موارد برای بر هم زدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد. در قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.
فسخ قرارداد خرید ملک، فسخ قرارداد خرید خانه به معنی منحل کردن قراردادی است که برای انتقال مالکیت ملک به فردی دیگر در ازای دریافت وجه، تنظیم شده است. منحل کننده قرارداد خرید خانه ممکن است هر کدام از طرفین معامله باشد.
انواع قرارداد
در حالت کلی قراردادها به دو نوع قرارداد لازم و قرارداد جایز تقسیم می‌شوند.
● قرارداد لازم
قرارداد لازم به قراردادی گفته می‌شود که هیچ یک از طرفین معامله به هیچ عنوان نمی‌توانند معامله را فسخ کنند. مگر در شرایط بسیار معدود و با توجه به قوانینی که تعیین شده است. این قرارداد تا زمانی که یک عامل قانونی به میان نیامده باشد، پا برجا است و هیچ بهانه‌ای از سوی طرفین قابل پذیرش نیست. فسخ قراردادهای خرید و فروش، فسخ قرارداد نکاح، اجاره و… در این دسته قرار می‌گیرند. در تمامی قراردادهای خانه یکی از بندهای قرارداد این است که در یک مدت زمان مشخص و با ادله کافی و موجه طرفین میتوانند معامله را طبق قوانین فسخ کنند.
● قرارداد جایز
از قراردادهایی هست که هر یک از طرفین معامله بدون اینکه نیاز به تعهد خاصی باشد، هر زمان که بخواهند میتوانند برای فسخ قرارداد اقدام کنند. به عنوان نمونه می‌توان به قرارداد حق وکالت اشاره کرد. شما هر زمان که بخواهید می‌توانید او را از وکالت خود عزل کنید. در مقابل نیز وکیل شما میتواند هر زمان که بخواهد قرارداد وکالت را فسخ کند.
دلایل فسخ قرارداد
در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش خانه، بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید و توضیح اینکه شما از این معامله فقط پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، اصلاً پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد.
- عدم توانایی پرداخت مبلغ اجاره در موعد مقرر است که خواهان فسخ قرارداد خرید خانه می‌شود.
- یکی دیگر از دلایلی که مالکان قرارداد اجاره‌نامۀ ملکی را فسخ می‌کنند، در شرایطی است که مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر طولانی مدتی داشته باشد.
- مستأجر بدون اجازه از موجر، ملک را به شخص ثالث واگذار کند یا اجاره بدهد.
- مستأجر از ملک برای کارهایی که در قرارداد ذکر نشده‌اند استفاده کند. مثلاً استفاده تجاری از واحد مسکونی
- عدم توجه مستأجر به سلامت ملک؛ برای مثال اگر مستأجر در نگهداری ملک سهل‌انگاری کند و تعهداتی را که بنا بر اجاره نامه برعهده‌گرفته به شکل مطلوب عملی نکند، امکان فسخ اجاره نامه برای موجر فراهم می‌شود.
- بالا رفتن ارزش خانه نسبت به قیمت فروخته شده، پیدا شدن مشتری با مبلغ بالاتر است.
- عدم ارائه اطلاعات صحیح از سوی مستأجر؛ برای مثال بسیاری از صاحبین املاک، خانه خود را به افراد مجرد و یا خانواده‌های پرجمعیت اجاره نمی‌دهند. اگر در زمان عقد قرارداد مستأجر اطلاعات نادرستی در این خصوص ارائه کند و بعد از امضای قرارداد موجر به این موضوع پی ببرد، حق فسخ برای موجر محفوظ خواهد بود.
- ملک مورد اجاره‌ی آنها ایرادات عمده‌ای دارد که در موقع بازدید از منزل صاحب‌خانه به آنها هیچ اشاره‌ای نکرده است.
- یکی از رایج‌ترین دلایل فسخ کردن قراردادهای اجاره نامه، نقل‌مکان مستأجر پیش از موعد قرارداد است. چنانچه مستأجر بنا به دلایل مختلف تصمیم بگیرد که پیش از سر رسیدن موعد یک‌ساله قرارداد ملک مورد اجاره را ترک کند، میتواند با توافق و همکاری موجر قرارداد اجاره‌نامه را فسخ نماید.
وجود یک دلیل موجه قانونی یا یک دلیل پیش بینی شده در قانون که یکی از طرفین قرارداد، به موجب آن، میتواند نسبت به فسخ قولنامه اقدام کند. به عنوان مثال، مستاجر میتواند، در صورت عدم تحویل ملک در موعد مقرر، توسط موجر، به صورت یک طرفه، نسبت به فسخ قرارداد اجاره، اقدام کند.
البته در مواردی این اتفاق بدون خواست طرفین و به دلیل شرایط خاص رخ می‌دهد، که در چنین شرایطی بررسی ضرر و زیان فسخ معامله ملک طرف خسارت دیده باید از طریق مراجع قانونی بررسی شود. به طور کل برای جلوگیری از ضرر و زیان در زمان خرید خانه و قانونی انجام شدن تمام مراحل آن بهتر است قبل از تنظیم قرارداد خانه با کارشناسان این کار مشورت کرد. اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به جز دلایل موجه و محکمه پسند، مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد.
شرایط و نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه
به طور کلی، از شرایط اصلی و نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه می توان به این موارد اشاره کرد:
○ رضایت طرفین معامله برای فسخ
○ عدم جنبه قانونی فسخ در صورت رضایت نداشتن یکی از دو طرف معامله
○ دارا بودن سلامت عقلی و سن قانونی
در صورتی که اجازه فسخ یک طرفه در قرارداد قید شده باشد، هر یک از طرفین می توانند اقدام به فسخ معامله ملک نمایند. پرداخت خسارت فسخ، ضرر و زیان طرف مقابل یکی دیگر از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه است. چنان چه در بندهای مندرج در قرارداد مبلغ ضرر و زیان قید نشده باشد، طرفین میتوانند در مورد میزان مبلغ به توافق برسند.
نقص مدارک از سوی فروشنده یکی از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه است. اگر تا زمان نقل و انتقال سند، مدارک آماده و تکمیل نشده باشد خریدار می تواند درخواست جریمه نماید. همچنین در این شرایط، حق فسخ معامله ملک را دارد. برای پیشگیری از بروز چنین مشکلی در قراردادها، وجه التزام تعیین می‌گردد. به این ترتیب، چنان چه خریدار و یا فروشنده در عمل به تعهدات خود کوتاهی نماید، ملزم به پرداخت ضرر و زیان خواهد بود.
شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه
از آنجایی که قرارداد اجاره نامه در دسته‌بندی قراردادهای لازم قرار می‌گیرد، بعد از عقد قرارداد تنها در صورتی می‌توان قرارداد را فسخ کرد که دلیل فسخ یکی از موارد پیش‌بینی‌شده در قانون باشد. به این موارد در اصطلاح قانونی خیار گفته می‌شود.
منظور از خیار توانایی یکی از طرفین قرارداد برای فسخ قرارداد است. در روابط موجر و مستأجر این موارد عبارت هستند از:
1. ارائه دارو تقلبی به جای داروی اصل
خیار شرط طبق خیار شرط، مطابق با شرطی که در قرارداد گنجانده شده است یکی از دو طرف قرارداد و یا شخص ثالث، میتواند در مدت‌زمان مشخصی به اختیار خود قرارداد را فسخ نماید. وجود خیار شرط (حق فسخ)؛ که به معنای درج شرطی به عنوان شرط ضمن عقد، مبنی بر داشتن حق برهم زدن قرارداد، به صورت یک طرفه، برای یکی از طرفین عقد یا هر دوی آن ها می باشد. به عنوان مثال، طرفین، شرط کنند که در صورت عدم پرداخت ثمن تا تاریخی مشخص، توسط مشتری، بایع حق دارد، یک طرفه، نسبت به برهم زدن عقد، اقدام کند.
1. ارائه دارو تقلبی به جای داروی اصل
خیار تعذر تسلیم درصورتی‌که هرکدام از طرفین قرارداد به تعهدات خود در خصوص قرارداد اجاره نامه عمل نکند، طرف مقابل میتواند از حق فسخ خود استفاده کرده و قرارداد را باطل کند.
1. ارائه دارو تقلبی به جای داروی اصل
خیار عیب درصورتی‌که ملک اجاره داده‌شده دارای عیب و نقصی باشد که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده، مستأجر حق خواهد داشت تا با استفاده از همین موضوع قرارداد را فسخ کند. خیار عیب که مستند آن، ماده 422 قانون مدنی است، زمانی، قابل اعمال می باشد که بعد از معامله، مشخص شود، مورد معامله، معیوب است و این عیب، باید، عیب پنهان باشد و در زمان معامله، مشتری، متوجه آن، نگردد.
خیار تخلف شرط:
در بسیاری از قراردادهای اجاره نامه علاوه بر تعهدات معمول، شروط ضمن عقد نیز به قرارداد اضافه می‌شوند. درصورتی‌که یکی از طرفین قرارداد به این شروط پایبند نباشد، امکان فسخ نمودن قرارداد به وجود می‌آید. درخیار تخلف شرط، اگر که خریدار یا فروشنده بگوید که تحت شرایط خاصی مال را پرداخت کرده و یا کار خاصی انجام می‌دهد. اما نتواند به تعهدات خود عمل کند طرف مقابل میتواند قرارداد را فسخ کند
تخلف از وصف:
یکی دیگر از مواردی که حق فسخ اجاره نامه را به مستأجر می‌دهد این است که بعد از انعقاد قرارداد معلوم شود که قیمت و ارزش واقعی خانه، با مبلغ پرداختی تفاوت زیادی دارد. در این صورت مستأجر میتواند برای فسخ اجاره نامه اقدام کند. اگرچه در روابط موجر و مستأجر هر دو طرف حق فسخ اجاره نامه را دارند، اما شرایطی که به آنها امکان فسخ را می‌دهد با یکدیگر متفاوت است.
خیار غبن:
در صورتی که طرفین معامله فریب خورده باشند. خیار غبن که مستند آن، ماده 416 قانون مدنی است، زمانی تحقق می یابد که تفاوت بسیار واضح و آشکار و غیر قابل چشم پوشی ای میان قیمت مورد معامله در قرارداد، با قیمت بازار، وجود داشته باشد. خیار غبن، فوری است و فرد، باید، سریعا و به محض اطلاع، نسبت به اعمال آن، اقدام کند.
خیار مجلس:
در صورتی که طرفین معامله متفرق نشده باشند. که به موجب آن، هریک از طرفین، بلافاصله پس از انعقاد قرارداد و در صورت عدم ترک مجلس، در همان مجلس و محلی که انعقاد قرارداد صورت گرفته، می توانند، نسبت به فسخ قولنامه، اقدام کنند. ماده 397 قانون مدنی، مستند این خیار قانونی است که مقرر می دارد: " هر یک از متبایعین، بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار فسخ معامله را دارند."
خیار رؤیت:
خیار رؤیت اشاره دارد به اختیار فسخ معامله در صورتی که طرفین، معامله‌ای را با مبلغ معین انجام داده باشند و بعد از معامله متوجه شوند که واقعیت خانه یا مبلغ پرداختی با آنچه بر آن توافق کرده‌اند، متفاوت است؛ در این صورت هر دو اختیار فسخ قرارداد خرید خانه را خواهند داشت.
خیار تدلیس:
اگر ارزش مال یا ملک بیشتر از آنچه که در معامله نشان داده شود، طرفین معامله اختیار تدلیس دارند که به یکی از طرفین این امکان را می‌دهد تا قرارداد را فسخ کند.
خیار شرکت:
خیار شرکت به اختیار بر هم زدن معامله در زمانی اشاره دارد که معلوم شود خانه فروخته شده، متعلق به شخص دیگری بوده است؛ در این صورت خریدار میتواند معامله را فسخ نماید.
خیار تأخیر:
خیار تأخیر هم همانطور که از نامش پیدا است به وضعیتی دلالت دارد که خریدار دربارۀ پرداخت وجه و یا فروشنده دربارۀ تحویل خانه تأخیر داشته باشند.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
برای اینکه معامله‌ای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانون‌گذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:
- قصد طرفین و رضای آنها؛
- اهلیت طرفین؛
- موضوع معین كه مورد معامله باشد؛
- مشروعیت جهت معامله.
هرچند تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند (در بسیاری از موارد تنظیم نادرست شرط داوری باعث می‌شود لزوم مراجعه طرفین به دادگاه برای اموری همانند الزام طرف ممتنع به تعیین داور بیشتر از حالت عادی هم بشود) اما اعتراض به رای داور و اجرای آن همواره نیازمند مراجعه به دادگاه است.
پس هیچگاه نمی‌توان از مراجعه به دادگاه به عنوان آخرین راه حل در رفع اختلاف بی‌نیاز شد اما می‌توان راهکارهایی در قرارداد پیش‌بینی نمود که اولا با تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین زمینه بروز اختلاف کمتر شود و ثانیا با تدابیر لازم قراردادی هزینه تخلف احتمالی از تکالیف قراردادی را برای ناقض قرارداد سنگین‌تر نمود. بدین ترتیب می‌توان امیدوار بود که تا حد زیادی از بروز اختلافات قراردادی جلوگیری شود.
نحوه فسخ قولنامه به صورت دو طرفه
در این شیوه، کافی است تا هریک از طرفین، اراده خود بر فسخ قولنامه را به دیگری، اظهار نموده و طرف دیگر، موافقت خود را با آن، اعلام نماید. این اظهار اراده، می تواند از طریق ارسال یک اظهارنامه قضایی یا پیامک یا اعلام شفاهی باشد.
مراحل و نحوه فسخ قولنامه به صورت یک طرفه
در فسخ قولنامه به صورت یک طرفه، ابتدا، شخصی که قصد فسخ، به علت وجود خیارات قانونی یا حق فسخ را دارد، ترجیحا، باید، اراده خود را به صورت کتبی و با کمک ارسال یک اظهارنامه قضایی، از طریق دفاتر خدمات قضایی، به دیگری، اعلام دارد.
در صورتی که طرف دیگر قولنامه، این امر را نادیده گرفت و نسبت به استرداد مال یا وجه، خودداری نمود، فرد دارای حق فسخ یا خیارات قانونی، میتواند، به دفاتر خدمات الکترونیک، مراجعه کرده و دادخواست خود، مبنی بر تایید فسخ قولنامه، به استناد حق فسخ، وجود جهات و یا خیارات قانونی را اعلام دارد و از قاضی رسیدگی کننده به پرونده، تقاضای صدور حکم در این خصوص را داشته باشد.
همچنین، برای ثبت دادخواست، ابتدا، متقاضی باید، حساب کاربری سامانه ثنای خود را تشکیل دهد و در صورت امکان، دادخواست خود را از قبل، تنظیم و بر روی یک فایل ورد یا pdf ذخیره کند تا در مراجعه حضوری، تحویل دفاتر خدمات قضایی بدهد.
حمایت قانون از طرف متضرر شده از فسخ
برای فسخ قرارداد دو حالت ممکن اتفاق می‌افتد. در حالت اول طرفین قرارداد در صلح و آرامش تصمیم به فسخ قرارداد بگیرند. در این حالت بدون نیاز مراجعه به دادگاهی و با کمترین مشکل فسخ قرارداد صورت می‌گیرد. اما اگر یکی از طرفین قرارداد خواهان فسخ قرارداد باشد موضوع کاملا عوض می‌شود در این حالت باید دادگاه حکمیت نظر نهایی را در مورد فسخ قرارداد بدهد. قانون در مواردی برای پیشگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از طرفین معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر ذکر شده ممانعت کند.
مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که زندگی در آن ممکن نیست که در اینجا فرد به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. ماده ۴۷۸ در این زمینه می‌گوید هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد. همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع باشد.
شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف فروشنده
۱) بر اساس شرایط قرارداد: در بسیاری از قراردادهای ملکی، شرایط فسخ به دقت در بندهای مخصوص ذکر شده‌اند. اگر فروشنده تصمیم به فسخ قرارداد دارد، اولین گام این است که شرایط مربوط به فسخ در قرارداد را مطالعه و اطمینان حاصل کند که ویژگی‌ها و شرایط لازم برای فسخ توسط وی فراهم شده باشد.
2) حکم دادگاه: در مواقعی که شرایط قرارداد ملکی به صورت دقیق مشخص نشده باشد یا در صورت اختلاف نظر، فروشنده میتواند به دادگاه مراجعه کرده و حکمی در خصوص فسخ قرارداد درخواست کند. حکم دادگاه در اینجا تصمیم‌گیرنده است و ممکن است بر اساس اظهارنامه‌ها و شواهد ارائه شده توسط طرفین تعیین شود.
شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف خریدار
۱) بر اساس شرایط قرارداد: همانند فروشنده، خریدار نیز باید شرایط فسخ را در بندهای مربوط به قرارداد بررسی کرده و اطمینان حاصل کند که شرایط لازم برای انجام این عمل فراهم شده باشد. توصیه حق‌گرا بررسی نکات حقوقی خرید ملک است که همراه با مشاور حقوقی می‌توانید از مشاوران متخصص دفتر حقوقی حق‌گرا در زمینه دعاوی ملکی کمک بگیرید.
۲) اراده یک طرفه: در صورتی که قرارداد حاوی عبارت فسخ با یک اراده باشد، خریدار توانایی دارد تا با ارسال تقاضانامه یا نامه سفارشی و بدون نیاز به حضور طرف مقابل، معامله را فسخ کند. این روش، در شرایطی که حضور فیزیکی به دلایل اجتماعی یا اقتصادی مشکل‌ساز باشد، مزیت دارد.
تعیین زمان فسخ قرارداد در خرید و فروش ملک
تعیین زمان برای فسخ از دیگر نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه به شمار می‌آید. به طور کلی، در متن قرارداد اغلب زمانی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته می‌شود. اگر زمان تعیین شده باشد که هر یک از طرفین میتوانند برای فسخ معامله خانه اقدام نمایند. در این شرایط، پس از گذشت زمان تعیین شده در قرارداد، حق فسخ از طرفین سلب خواهد شد. در صورتی که زمان تعیین نشده باشد، یک مهلت عرفی برای این امر در نظر گرفته می‌شود.
هزینه‌ها در شرایط فسخ قرارداد ملک
فرآیند فسخ قرارداد خرید ملک، همواره با هزینه‌هایی همراه است که بسته به شرایط قرارداد و مقررات ملکی میتوانند متفاوت باشند. برای جلوگیری از هزینه‌های غیرضروری، توصیه می‌شود که هر طرف قبل از هر گونه اقدامی، به دقت شرایط قرارداد را مطالعه کرده و در صورت نیاز به مشاوره حقوقی و مالی مراجعه نماید. در نظر گرفتن این نکات مهم است:
هزینه‌های مربوط به قرارداد: در بسیاری از موارد در شرایط فسخ قرارداد ملک ممکن است هزینه‌هایی ذکر شده باشد. این شرایط باید به دقت مورد بررسی قرار گیرند تا هزینه‌های مرتبط با فسخ به وضوح مشخص شود.
مبالغ بیعانه و پیش پرداخت: اگر بیعانه یا پیش پرداختی در قرارداد ذکر شده باشد، هزینه فسخ ممکن است به نسبت این مبالغ محاسبه شود. بیعانه ممکن است قابل بازپرداخت باشد یا در صورت فسخ قرارداد از دست رود.
هزینه‌های حقوقی: مشاوره حقوقی برای فسخ قرارداد میتواند هزینه‌های اضافی به دنبال داشته باشد. این هزینه‌ها بسته به میزان پیچیدگی و شرایط قرارداد متغیر است.
عوارض مالیاتی: هزینه‌های مالیاتی ممکن است به دلیل فسخ قرارداد بر روی مبالغی که پیش از آن پرداخت شده‌اند، اعمال شود. این مسئله نیازمند مشاوره حسابداری است.
هزینه‌های ثبتی: در بعضی موارد، هزینه‌های ثبتی ممکن است بر اساس فرآیند فسخ قرارداد اعمال شود. این هزینه‌ها ممکن است شامل هزینه‌های ثبت تراکنش و امور ثبتی مرتبط باشند.
مخارج متغیر: هر فسخ قرارداد ملک به شرایط خاص خودش بستگی دارد. مثلاً اگر قرارداد دارای شرایط خاصی برای فسخ در زمان خاصی باشد، هزینه‌ها ممکن است متغیر باشند.
متن فسخ قرارداد خانه
در متن فسخ قرارداد خرید آمده است:
مخاطب محترم آقای / خانم
با سلام
مطابق ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، موارد ذیل به صورت رسمی و قانونی به شما ابلاغ می‌شود:
همانطور که مستحضرید مطابق با قولنامه شماره …. مورخ …. اینجانب یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی …. به مساحت …. بخش …. شهرستان …. به نشانی ….. و به مبلغ …. را از شما خریداری نموده ام. متاسفانه پس از انجام معامله و با تحقیق از اهالی محل و مراجعه به اهل خبره متوجه شدم که آپارتمان را به دو برابر قیمت واقعی به بنده فروخته اید. از آنجایی که این غبن فاحش است و مطابق ماده ۴۱۶ قانون مدنی در صورتی که غبن فاحش باشد، هریک از متعاملین حق فسخ معامله را دارد و به موجب ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن پس از علم به آن باید فوری اعمال گردد، لذا با ابلاغ این اظهارنامه در مهلت مقرر قانونی فسخ معامله به دلیل غبن فاحش اعلام و درخواست می شود ظرف ده روز از رؤیت این اظهارنامه مبلغ پرداختی را به اینجانب مسترد نمایید.
با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی
امضاء
وکیل فسخ قرارداد خانه
فسخ قرارداد ملک میتواند توسط هر یک از طرفین معامله انجام شود. اگر یکی از طرفین به دلیل عدم‌توانایی مالی یا دلایل دیگر از انجام معامله منصرف شود، خواهان فسخ قرارداد خواهد بود. فسخ قرارداد خانه باید به صورت قانونی و با رعایت مقررات مربوطه صورت گیرد. در برخی موارد، قرارداد ممکن است شرایط خاصی را برای فسخ قرارداد تعیین کند. به همین دلیل، قبل از تنظیم قولنامه و انجام معامله، بهتر است با وکیل ملکی دفتر حق‌گرا مشورت کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا از مسائل حقوقی و قانونی مربوط به ملک و قرارداد خرید مطلع شوید.همچنین برای جلوگیری از رخداد ناخوشایند و مشکلات مرتبط با فسخ معامله ملک، بهتر است قبل از انجام معامله، اطلاعات کامل و دقیقی از وضعیت ملک، شرایط قرارداد، شرایط فسخ، مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک و سایر جنبه‌های مرتبط با معامله را به دست آورید. همچنین در صورت نیاز، با وکیل یا مشاور حقوقی دفتر حقوقی حق‌گرا صحبت کنید تا حقوق و منافع شما در معامله محفوظ باقی بماند.
